时间： 2024-4-10
来源：德邦证券
投资要点：
当前地产行业仍面临销售下行、投资承压的格局。近期限制性政策进一步退出，多地推出刺激楼市政策，但销售市场仍未出现明显改善。正如《政策优化+“三大工程”，重塑行业正循环》中提及，当前楼市面临三大问题亟待解决。进入2024年，上海优化外环以外区域（崇明区除外）限购、深圳取消“7090”政策等刺激楼市，重点城市销售市场出现一定程度复苏，但1-2月全国商品住宅销售面积和销售金额仍大幅下滑。
“三大工程”建设有望提速，稳投资助力稳增长。2023年以来，中央多次会议提及“三大工程”建设，同时PSL、专项债和商业银行配套资金等多渠道资金支持“三大工程”建设，预计2024年实物工作量有望提速，城中村土地区位核心，价值凸显，保障房建设有助于加速建设商品房、保障房双轨并行体制，从而构建发展新格局。
金融支持租赁市场建设+“以旧换新”推广，有助于盘活存量。加大住房租赁开发建设信贷支持力度，满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求，存量商品房“纳保”，既可以盘活存量资产，开发商获得资金改善流动性紧张，又可以增加保障房供给，实现去库存和保障房建设的双赢局面。“以旧换新”通过市场化方式收购存量房用作保障房，有助于打通新房、二手房转化渠道。
推进农村人口市民化，加快新型城镇化建设。2023年中国常住人口城镇化率66.2%，与发达国家相比仍有一定差距，根据国家统计局的调查，目前仍有1.7亿进城农民工和随迁家属尚未在城镇落户。推进农村人口市民化，推进新型城镇化建设，有助于促进消费和投资。
完善商品房相关基础制度，加快构建房地产发展新模式。针对当前房地产行业面临的项目交付问题和销售去化慢等问题，完善商品房相关基础制度，比如商品房预售监管制度、房屋养老金制度等，一方面有助于保障购房者合法权益，修复市场预期，另一方面有助于顺应房地产发展新阶段，构建行业发展新模式。
风险提示：商品房销售恢复不及预期，政策效果不及预期，保交楼项目进展不及预期
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