时间： 2024-4-8
来源：国金证券
行业点评
本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（3.30-4.5）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.5%，在各板块中位列第24；WIND港股房地产板块涨跌幅为-0.8%，在各板块中位列第17。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.9%，沪深300指数涨跌幅为+0.9%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深30的相对收益分别为-2.9%和-2.8%。
本周土地市场表现低迷。本周（3.30-4.5）全国300城宅地成交建面129万㎡，单周环比-76%，单周同比-91%平均溢价率0.45%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面4090万㎡，累计同比-54%；年初至今，华润置地、绿城中国、滨江集团、中建三局、中国铁建的权益拿地金额位居行业前五。
本周假期因素新房销售同环比均下降。本周（3.30-4.5）35个城市商品房成交合计260万平米，周环比-47%，周同比-43%。其中：一线城市周环比-29%，周同比-21%；二线城市周环比-52%，周同比-50%；三四线城市周环比-45%周同比-22%。
本周假期因素二手房成交同环比均下降。本周（3.30-4.5）15个城市二手房成交合计134万平米，周环比-36%周同比-31%。其中：一线城市周环比-40%，周同比-35%；二线城市周环比-35%，周同比-30%；三四线城市周环比-39%，周同比-7%。
所有地级及以上城市已建立房地产融资协调机制。根据4月3日住建部消息，所有地级及以上城市均已建立城市房地产融资协调机制，截至3月末有1979个项目获得银行授信4690.3亿元，1247个项目获得贷款发放1554.1亿元。我们认为自年初两部委首次提出要求建立城市房地产融资协调机制以来，经过约一个季度的持续推进，最终所有地级及以上城市成功建立城市房地产融资协调机制，且项目端融资支持实际落地超1500亿元，整体进展较快，金融支持地产成效初显。预计随着项目建设持续推进，部分银行授信额度将逐渐转化为资金实际投放，项目端融资支持规模将再上一个台阶，有望对房地产开发投资、施工、竣工等指标形成一定支撑，有利于缓解房企短期的资金压力，进而有利于实现保交楼，修复市场对于期房交付的信心。
百城房贷利率环比持平，但后续仍有下降空间。根据贝壳研究院，2024年3月百城主流首二套房贷利率分别为3.59%、4.16%，均与上月持平，较2023年同期分别下降43BP和75BP，处于历史低位。同时根据我们的不完全统计近期新余、九江、青岛、南昌、烟台、赣州、潮州、汕尾、济宁、福州等城市宣布自4月起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。我们认为随着房价的持续调整，多数城市将根据《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》调整房贷利率下限，带动百城房贷利率进一步下行，同时按揭成本的下降有助于激发部分购房需求，有利于市场逐渐企稳修复。
投资建议
一季度房企销售表现普遍不佳，供给端需求端支持政策或将加速落地。供给端融资协调机制缓解房企短期现金流压力，需求端除房贷利率有望持续下降外，核心城市的调控政策亦有望进一步宽松。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、越秀地产、招商蛇口、中国海外发展；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约
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