时间： 2024-4-3
来源：中银证券
新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅缩窄；二手房成交面积环比增幅缩窄同比降幅扩大；土地市场环比量价均跌，溢价率环比下降。
核心观点
新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅缩窄。新房成交面积为411.7万平方米，环比上涨41.1%，环比较上周上涨了8.0个百分点，同比下降41.1%，同比降幅较上周缩小了7.6个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为59.7%、44.3%、25.5%，同比增速分别为-41.5%、-38.7%、-46.3%。一、二线城市同比降幅较上周分别缩小了12.2、9.5个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大了0.1个百分点。
二手房成交面积环比增幅缩窄，同比降幅扩大。18个城市成交面积为209.7万平方米，环比上涨2.9%，环比涨幅较上周缩小了9.2个百分点，同比下降27.4%，同比降幅较上周扩大了0.6个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为7.0%、4.2%、-4.3%，同比增速分别为-32.6%、-20.3%、-35.4%。一、三线城市同比降幅较上周分别扩大了13.3、0.8个百分点，二线城市同比降幅较上周缩小了8.2个百分点。
新房库存面积与去化周期环比均下滑。12个城市新房库存面积为9908万平方米，环比增速为-1.0%同比增速为-2.8%。去化周期为24.6个月，环比下降2.1个月，同比提升11.3个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为24.5、22.2、73.5个月，一、二、三四线城市环比分别下降1.23.2、5.0个月，一、二、三四线城市同比分别提9.0、12.0、46.4个月。
土地市场环比量价均跌，溢价率环比下降。百城成交土地规划建筑面积为824.0万平方米环比下跌43.7%，同比下跌76.5%；成交土地总价为108.2亿元，环比下跌67.5%，同比下跌75.3%；成交土地楼面均价为1313元/平，环比下跌42.4%，同比上涨4.8%；百城成交土地溢价率为1.1%，环比下降0.8%，同比下跌1.1%。
本周房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为276.0亿元，同比上升32.4%（前值：-39.3%）。总偿还量为264.0亿元，同比下降2.4%（前值：-3.2%）净融资额为12.0亿元。
板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.7%，较上周下降0.4pct，房地产行业相对收益为-1.5%，较上周下降0.9pct。房地产板块PE为11.14X，较上周上升0.87X。北上资金对银行、食品饮料、汽车等加仓金额较大，分别为30.57、16.61、8.34亿元。对房地产的持股占比变化为-0.65%（上周为-0.67%），净卖出0.90亿元（上周净卖出2.36亿元）。
3月百强房企销售同比降幅虽然收窄，但整体房企销售仍然低迷。从克而瑞公布的百强房企销售数据来看，3月百强房企全口径销售金额同比下降47.2%，同比降幅较2月收窄了14.6个百分点；1-3月百强房企全口径销售金额累计同比下降49.1%。
政策
本周，多个城市需求端政策持续调整，政策优化力度有明显加大趋势，对于满足刚需及改善性需求的政策力度均加大。1）深圳取消“7090”政策，继3月15日上海于第二轮土拍中松绑“7090”政策后，3月26日深圳发布关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》。我们认为，一线城市松绑7090政策，意味着未来或将有更多大户型新房产品进入市场，以更好地适应当下改善性住房需求。2）3月27日北京废止离异3年内不得京内购房政策。3）哈尔滨、常熟、日照发布购房补贴新政。哈尔滨以购房款直接补贴为主，针对人才给予3-10万元购房款补贴、针对非本地户口购买新房提供房款2-3%的补贴、针对“卖旧买新”的需求给予100元/平的补贴。常熟以契税补贴为主，仅针对人才有购房款补贴，针对144平以下首套住房，补贴契税缴纳标准的50%；对人才群体给予购房价1%的补贴；改善型购房者享受限时“卖旧买新”购房契税补贴，在不同时间段购置新房的，由先到后，给予契税缴纳份额100%、80%、50%三档补贴。新政的实施有助于缓解市民购房压力，提高购房意愿，一方面，有助于首次购房者和刚需购房群体切实降低购房成本，另一方面，帮助住房升级置换。日照针对符合条件的青年人、新市民发放购房款总额20%的购房优惠券补贴，购置90-144平新房进行契税补贴。4）另有青岛、福州、株洲、台州、毕节、安庆、秦皇岛、枣庄、贵港、三明、日照等城市进一步优化了公积金贷款政策
投资建议
面对房地产市场持续承压的态势，近期多个城市进一步放松了需求端政策，也是对此前国常会优化房地产政策导向的落实，有助于进一步稳定政策预期，或对二季度市场的企稳有一定积极效果。随着行业供需两端政策持续优化调整，居民购房意愿或迎来温和复苏，叠加“项目白名单”融资支持的持续落地，项目建设推进也有利于提振市场信心。我们认为今年核心主线仍然聚焦在流动性风险的缓释上。在行业面临较大资金缺口压力之下，能够安全度过瓶颈期、以及受益于政策支持而摆脱困境的房企成为今年重点关注标的。从长期主线来看，建议关注底部反转的行情机会。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧
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