时间： 2024-1-19
来源：中银证券
国家统计局发布2023年全国房地产开发投资和销售情况。12月销售面积1.12亿平，同比增速-12.7%（前值：-10.3%）；开发投资金额6868亿元，同比增速-12.5%（前值：-10.6%）；新开工面积7920万平，同比增速-10.3%（前值：4.9%）。2023年销售面积11.17亿平，同比下降8.5%；开发投资金额11.09万亿元，同比下降9.6%；新开工面积9.54亿平，同比下降20.4%。本次统计局披露同比增速说明：投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：1）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。2）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。3）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。
以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局公布的同比增速，单月增速为我们根据本次的累计同比增速先倒算的去年基数，再计算得到的数值。
核心观点
1. 商品房销售：
12月单月商品房销售降幅扩大，房价面临下行压力。12月全国商品房销售面积1.12亿平，同比下降12.7%，同比降幅较上月扩大了2.5个百分点，其中住宅单月销售面积同比下降16.1%，同比降幅较上月扩大了3.2个百分点；单月全国商品房销售金额1.13万亿元，同比下降17.1%，同比降幅较上月扩大了8.5个百分点，其中住宅销售金额同比下降20.2%，同比降幅较上月扩大了9.8个百分点。12月商品房销售均价10069元/平，环比下降2.1%，同比下降5.0%；其中住宅销售均价10580元/平，环比下降2.6%，同比下降4.9%，住宅销售均价单月同比降幅为2022年5月以来最大值。
从区域来看，以核心城市为主的东部地区销售降幅相对较小。12月东、中、西部销售面积同比增速分别为-10.0%、-21.6%、-10.2%，其中东部地区同比降幅较上月扩大了1.6个百分点，中部地区同比降幅较上月收窄了0.1个百分点，西部地区同比增速较上月提升了10.个百分点。2023年全年来看，东部也明显好于中西部地区，东部地区销售面积同比增速为-6.7%，中、西部分别为-13.2%、-7.5%。
2023年行业规模持续下滑，全年销售面积降幅9%，符合我们的预测，销售额回到2016年的水平。2023年全年全国商品房销售面积11.17亿平，同比下降8.5%（2022年：-24.3%）；销售金额11.66万亿元，同比下降6.5%（2022年：-26.7%）；销售均价10437元/平，同比增长2.2%（2022年：-3.2%）。其中，2023年住宅销售面积9.48亿平，住宅销售金额10.3万亿元，同比增速分别为-8.2%、-6.0%；住宅销售均价10864元/平，同比增长2.4%。经过了两年的调整，2023年的全国商品房销售金额已经基本回落至2016年的水平，而销售面积基本回落至2012年的水平；2023年销售面积与销售金额较2021年的历史峰值分别下降37.7%、35.9%。
从季度走势来看，2023年房地产行业呈现“脉冲式”复苏，销售表现为“前高中低后稳”格局。Q1因疫情解封、政策调整带来了一波需求集中释放，销售迎来“小阳春”，3、4月单月销售面积同比增速回正，分别达0.1%、5.5%，这是自202年下半年以来首次单月销售面积增速回正。Q1住宅销售面积、金额累计同比均呈现正增长，达到1.4%和7.1%。Q2在供应收缩、需求退潮下销售复苏动能减弱，商品房销售面积、金额同比降幅分别为8.6%、1.6%。Q3市场持续走弱，明显承压，商品房销售面积、金额同比降幅分别扩大至12.3%、16.1%。随着认房不认贷、核心一二线城市松绑限购等政策落地，Q4市场又迎来一轮短暂复苏，整体表现好于Q3。Q4销售面积2.69亿平、销售金额2.76万亿元，同比分别下降11.5%、12.2%，降幅较Q3分别收窄了0.8、3.9个百分点。
由此可见，当前行业销售仍处在底部修复的阶段，考虑到2024年需求端政策仍将维持宽松态势，以及近期一线城市的购房政策放松力度较大，我们预计2024年销售降幅较2023年有所收窄，预计2024年全年商品房销售面积同比增速-6%、销售金额同比增速-9%、销售均价-3%。不过，与2021年及以前相比，销售绝对值仍是下了一个台阶的，未来将逐步回归真实住房需求。地产开发投资、新开工：
12月单月新开工与投资降幅扩大，房企开工与投资的积极性整体仍然较弱。12月单月开发投资金额6868亿元，同比下降12.5%，同比降幅较上月扩大了2.0个百分点，已经连续八个月降幅超过一成，其中12月住宅投资额同比下降13.8%同比降幅较上月扩大了2.5个百分点。本月投资数据走弱主要是因为建安数据的走弱。12月施工面积7019万平，同比下降7.2%，同比增速较上月下降10.9个百分点。12月新开工面积7920万平，同比下降10.3%，同比增速较上月下降了15.个百分点。从区域来看，以核心城市为主的东部地区投资降幅相对较小，仍是房企投资的重点地区。12月东、中、西部地区投资降幅分别为7.9%、16.1%、31.0%。
在新开工持续低迷、房企拿地谨慎聚焦之下，2023年整体房地产开发投资持续承压。2023年全年房地产投资11.09万亿元，同比下降9.6%（2022年：-10.0%）；新开工面积9.54亿平，同比下降20.4%（2022年：-39.4%）。2023年开发投资规模回到2018年的水平；新开工体量已经达到2008年以来的最低位，较2019年高峰期下降近六成（-58%）。受到房地产市场量价持续走弱、房企融资不断收缩、房企暴雷风险仍然频发等诸多因素影响，行业供给端的大幅收缩，房企拿地、新开工持续承压，累计施工面积自2022年4月以来持续为负（2023年施工面积83.84亿平，同比下降7.2%），拖累房地产开发投资。从区域来看，东、中、西部投资额同比增速分别为-5.3%、-9.5%、-19.6%。
从季度走势来看，1）新开工自2021Q2开始以来连续11个季度呈现负增长。2023Q1、Q2新开工持续走弱，单季同比分别下降19.2%、28.6%；Q3有企稳迹象，同比降幅收窄至21.3%；Q4单季新开工面积2.33亿平，同比降幅收窄至9.4%降幅虽然有所收窄，但在销售不景气、房企融资受限的情况下，前期拿地大幅减少，房企可开工项目减少、实际新开工意愿仍然低迷，较2019年同期下降了62.2%。2）地产投资在2023Q1~Q3持续走弱，同比降幅分别为5.8%、9.5%、11.5%主要是因为一方面，在销售与融资的双重压力下，房企新开工意愿低迷，施工面积持续负增长，建安投资支撑较弱；另一方面，销售持续低迷、前期拿地大幅减少，土地投资减少也对投资造成了拖累。2023Q4单季地产开发投资2.36万亿元同比下降11.4%，降幅与Q3基本持平。
我们预计2024年开工与投资边际改善，但仍然承压。在销售与融资的双重压力下，房企资金面实质改善尚需时日，房企拿地与开工意愿预计持续低迷。土地、新开工等先行指标底部震荡进而影响开发投资继续小幅下滑。不过，近期供需两端的政策支持力度明显加大，在政策有效的前提下，新开工与投资在2024年的降幅将较2023年有所收窄，我们预计202年新开工面积同比增速-14%，房地产投资同比增速-4%。同时，随着保障性住房落地以及城中村改造的加速，预计将对2024年的稳投资起到一定作用。
3. 竣工
单月竣工面积同比增幅扩大，全年竣工大幅增长。12月竣工面积3.46亿平，同比增长15.3%，同比增速较上月提升了3.1个百分点2023年全年竣工面积9.98亿平，同比增长17.0%。从绝对量来看，也显著高于2018-2020、2022年，仅略低于竣工大年2021年（10.1亿平）。由于2022年基数较低，2023年增速也是创下2012年以来的新高。我们预计2024年竣工面积同比增速为-25%。发商资金：
开发商资金
12月单月房企到位资金降幅扩大，销售回款与外部融资均走弱。12月房企到位资金1.04万亿元，同比下降15.8%（前值-8.7%）。1）房款5126亿元，同比下降21.2%（前值：-15.7%），受前期销售低迷的影响。12月定金及预收款同比下降21.5%，同比降幅较上月扩大了4.9个百分点；个人按揭贷款同比下降20.6%，同比降幅较上月扩大了6.6个百分点。2）非房款5289亿元，同比减少9.7%（前值：-1.7%），其中，国内贷款同比下降10.9%，同比增速较上月下降了18.2个百分点；自筹资金同比下降3.0%，同比降幅较上月收窄了5.3个百分点。11月以来房地产行业融资支持力度明显加大，也更有针对性，但近期的政策强制性不强，金融机构仍会根据自身风险管理角度来落实，实际落地效果仍有待观察。
从全年来看，房企到位资金仍有双位数负增长。2023年房企到位资金12.75万亿元，同比下降13.6%（2022年：-25.9%）1）房款6.47万亿元，同比下降11.0%，持续受到销售低迷的影响。定金及预收款同比下降11.9%，个人按揭贷款同比下降9.1%。2）非房款6.28万亿元，同比减少16.1%，其中，国内贷款同比下降9.9%，自筹资金同比下降19.1%。
投资建议
我们认为，受到当前居民收入与就业预期仍然较弱、部分购房需求在前期透支、居民对新房交付仍有担忧、房价下跌加重观望情绪等因素的影响，房地产市场仍在底部徘徊、延续脉冲式修复行情，行业也正处于转型期的调整中。不过，需求端仍存在结构性机会，一方面来自于一线城市需求端政策大幅优化，另一方面，核心城市的改善性需求具备一定韧性。同时，在当前市场情绪脆弱、房企信用下滑、基本面尚未改善的情形下，虽然个别弱资质、资金紧张的房企仍有可能出现债务违约事件，但整体行业风险基本可控。展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，供需两端政策仍有发力空间，信用修复与保障房建设、城中村改造两大工程或将共同推动房地产市场筑底修复。2024年房地产销售与投资有望边际改善，但整体规模预计仍将持续在低位运行。
风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧
风险提示：本资料仅作参考，不构成本公司任何业务的宣传推介材料、投资建议或保证，不作为任何法律文件。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽职的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。投资人购买基金时应详细阅读基金的基金合同和招募说明书等法律文件，了解基金的具体情况。基金管理人管理的其他基金的业绩和其投资人员取得的过往业绩并不预示其未来表现，也不构成本基金业绩表现的保证。基金投资需谨慎。