时间： 2024-1-15
来源：华泰证券
从住有所居迈向住有宜居，房地产行业与企业迎新机遇
我们认为在房地产新模式发展背景下，我国住房需求的重点将从住有所居转向住有宜居：1、政策端：针对改善性、置换性需求的政策支持或将持续友好及强化；2、市场端：随着房地产行业双轨制的推进，配售型保障房将在一定程度上保障刚性需求，而商品房市场则在改善性需求上扮演更多的角色，其中居住体验等将成为市场的一个重要选择标签，大面积、多房间的商品房占比或将持续提高；3、供应端：改善需求也将逐步体现在土地供应端，土地容积率可能趋于降低；4、企业端：未来更加具备改善型产品能力的房企将会更加受到市场的认可，且或将进一步体现在市场份额乃至市值上。
住房需求重点的转向：从有所居向有宜居
我国住房制度经历了几轮演变，以“98房改”为契机开启房地产行业高速发展。截至“七普”我国住房总面积517亿平米，较“五普”增长93%。随着我国住房面积快速提升，人均住房面积已提升至41.8平米、人均住房间数1.2间，目前可比口径人均住房面积已符合高收入国家标准，但城市人均住房面积仍低于中高收入国家标准、人均住房间数低于多数发达国家水平。住房获取来源方面，从五普期间的自建房、购买原公有住房等渠道变成以市场化渠道为主，购买商品房和二手房的比重提升至28%，城市则达到46%。我国住房“有没有”问题得到明显缓解，“好不好”成为下一个改善的方向。
住房改善的两大基石：空间改善与品质改善
改善居住空间与居住品质成为改善的主要方向，近年来大面积段、多房间数等改善型产品需求占比持续提升，其中主流城市的改善化倾向更为明显。同时制度层面，2023年以来有关部门多次提到“让老百姓住上更好的房子”。我们认为改善居住可以从2个层面展开：1、空间改善：我国全国/城市尚有49%/57%的家庭人均住房建筑面积在40平以下；尚有39%/55%的家庭住在一房或两房中。2、品质改善：我国老房体量较大，全国/城市2000年以前建成的住房间数占比约34%/31%，还有一定比例住房在电梯、厨房、炊事燃料种类、洗浴设施类型、厕所、自来水等基础设施层面还具备改善空间。
住房改善需求面积测算及展望
我们从人均住房面积和住房来源两个层面，来审视了不同省市当前的住房特征，人均住房面积较低、商品房市场发展程度较低等省市未来仍具备改善空间。我们从居住空间改善的角度对改善需求带动的需求增量进行测算，主要思路为对不同分类的家庭户赋予不同的下一阶段改善的目标套均面积。根据我们测算，居住空间改善需求可带动78亿平的住房面积增量，其中新房：二手房占比约为55%：45%。假设十年上述家庭改善完毕，按目前的城镇人口数计算，人均住房建筑面积将提升至42.4平，较2020年的37.0平提升15%；对应人均住房使用面积约31.9平，低于日本/韩国的39.9/33.9平。
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