时间： 2024-1-10
来源：信达证券
构建房地产发展新模式，加大保障性住房供应：“14号文”中提出加大保障性住房建设和供给、让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求等。复盘新加坡保障房建设模式，1960年新加坡自治后成立建屋局，以建设公共住宅、提高房屋自有率为目标。新加坡家庭房屋自有率从1970s的29%上升至2000年的92%，此后也保持高位。制度方面，2006年新加坡土地国有化占比达87%，降低了土地与组屋建造成本，同时通过储备资金投资等方式，为建屋局提供财政补贴，以持续提供廉价组屋。组屋按需建造，根据家庭收入4-5倍左右设置，配合中央公积金制度支持，居民购房月供负担较低。新加坡私人住宅售价较高，更多针对改善性需求。组屋仅针对新加坡公民和永久居民，非居民只能购买私宅同时组屋限售期限通常在10年以上，因而套利空间较小。组屋转售价格增速的波动幅度也较私宅更小。
展望2024：我们认为当前房地产总量需求已接近历史低位，销售面积已跌至2007年水平。按照Q4销售状况，年化商品房销售面积已破9亿平方米。根据全球主要国家和地区数据，人均新开工面积长期中枢通常维持在1-1.4平方米人，我们认为我国商品房市场需求中枢有望保持在9-14亿平左右。根据测算，我们预计2024年全国商品房销售金额增长3.4%，房地产开发投资下降9.5%
风险因素：1）政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。2）市场风险房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。
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