时间： 2023-12-8
来源：银河证券
⚫回顾2023：销售去化承压。销售整体改善低于预期，核心城市销售面积占比提高，期现结构背离，二手成交有所改善；库存仍处高位，去化周期有待下降；开工疲软，竣工增长，投资结构有变；拿地向核心集中，土地市场表现较弱。
展望2024：政策有望持续宽松，销售面积同比微降。目前市场具有销售下滑库存上行、开工下滑、竣工领先的特点。考虑到居民杠杆水平、城镇化率等因素，我们认为销售总体规模的支撑需要1）以时间换空间——房贷利率处于下行通道，降低购房成本消化库存；2）以空间换空间——核心区域强者恒强吸引住房需求；政策上持续放松需求侧、供给侧给予房企相应的支持。有别于市场的悲观预期，我们预测2024年销售面积同比微降0.18%，中性预期下投资同比下滑3.97%，新开工和施工面积同比下降4.24%、8.92%；2030年前我国住房总需求有望维持在10亿方左右。
增量地产：周期下行阶段房企降杠杆缩表，拿地审慎。目前楼市处于信用宽松阶段即需求侧降首付比例房贷利率下行、供给侧降融资门槛、降融资利率的阶段，居民消费尚未拐头、行业投资意愿出现分化。未来，1）房企头部效应凸显；2）按照拿地推盘节奏推算，行业整体结算毛利率依然处于筑底阶段，房企间盈利能力或将分化；3）强运营将成为房企发展的关键。商品房开发之外的保障房、代建有望助力房地产发展向新模式转型。
存量地产：1）商业地产：消费复苏尚待中低端向高端传导，核心城市消费有望表现韧性，必选消费或将表现稳定，布局核心城市的线下体验式业态零售物业有望率先复苏。2）在宏观经济复苏的前提下，REITs整体有望实现良好的经营表现。3）随着房地产开发业务集中度提升，伴随着竣工高峰，物管公司在管规模集中度有望相对应的提升。
投资建议：展望2024年，房开业务端房贷利率有望处于下行通道，购房首付比例维持低位，核心区域强者恒强。我们认为头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升，供给端政策持续放松或对部分房企产生较大边际影响。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、人口不及预期的风险、政策实施不及预期的风险、房屋销售不及预期的风险等。
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