时间： 2023-10-13
来源：东莞证券
要点
整体观点：房地产行业经历了2022年销售底、业绩底及政策底后，2023年政策刺激持续叠加，虽然销售同比增速仍旧下探，但跌幅较2022年已明显收窄。行业本轮销售下调已经接近两年时间，对比过去多轮调整周期时间最长，基数已经较低。城镇化、消费升级等需求持续存在，行业基本盘稳固；而新开工量大幅下降，供给端收缩行业处于持续去库存阶段。整体我们认为当前行业向下调整已经逐步完成，正处于筑底阶段。预计未来几个月行业基本面将逐步修复并且可以持续，行业将逐步走出本轮调整周期的底部，将有利于整体估值的向上修复。同时大范围出清后剩下之优秀房企，更能抓住机遇提升市占率及提升业绩，享受估值重估机会。建议关注经营稳健、融资优势突出的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业
新一轮城中村改造开启，建筑材料迎来增量机遇。今年以来，中央高级别会议屡次涉及城中村改造问题，城中村改造工程正在以稳健提速的态势加快推进。本轮城中村改造聚焦于“超大特大城市”，主要涉及一线、直辖市及部分省会城市。这些城市人口规模较大，经济发展水平较高，产业结构相对齐全，既能有效地改善民生，也能够刺激房地产产业链的需求。根据我们的测算，全国城中村待改造面积为10.38亿平方米，而本轮城中村改造将采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造，但无论采用何种改造方式，都将为地产开工端、竣工端品种建筑材料的需求提供新增量。建议关注渠道布局完善，有望在未来的市场竞争中占据优势地位的消费建材龙头企业和优质企业；具有规模成本优势的水泥龙头企业。
风险提示：房地产优化政策出台低于预期，房地产开发投资持续走低，原材料价格波动风险，基建投资增速不及预期的风险等。
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