时间： 2023-10-12
来源：首创证券
要点
销售环比改善，市场热度有所回落。根据克而瑞数据，2023年1-月百强房企全口径销售金额46567亿元，累计同比-12.3%；单月来看，百强房企9月单月销售额为4419亿元，同比-29.5%，环比17.1%百强销售环比改善，源于九月初中央及高能级城市政策的集中释放。9月上半月脉冲性需求释放，下半月以来销售热度下降，来访转化率处于低位，整体市场观望情绪提升。
百强房企各梯队表现来看，2023年1-9月 TOP10、TOP11-20、TOP2130、TOP31-50、TOP51-100房企销售全口径金额累计同比分别为7.4%、-6.5%、-14.9%、-21.2%、-20.8%。权益比例来看，TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100房企分别为71%、67.6%66.5%、71.2%、72.8%。头部30强房企销售金额跌幅明显小于销售面积跌幅，说明龙头房企核心城市销售占比提升，带动销售均价大幅提升。
高信用房企优势领先，中信用房企销售依旧承压。2023年1-9月高信用、十强和百强房企销售全口径金额累计同比分别为8.3%、7.4%、-12.3%。2023年1-9月中信用、低信用房企销售全口径金额累计同比分别为-19.2%、-41.2%。市场集中度方面，我们选取202年1-8月百强权益口径销售额及国家统计局公布的全国商品房销售额，高信用、中信用和低信用房企的市场占有率分别为22.7%、10和3.3%，较2022年底分别变动2.7%、-2.6%和-1.2%。高信用房企增速持续保持领先十强房企，表明目前销售市场中信用优势大于规模优势。高信用房企去年获取优质项目逐步进入销售期，新开盘项目去化率明显高于滚存盘，因而其销售增速持续领先。高去化项目快速回流现金，支撑新增优质土储的获取，形成良性循环，持续巩固高信用房企竞争优势。
投资建议：当前销售市场热度有所回落，来访转化率处于低位，整体市场观望情绪浓郁，房企整体去化率仍处于低位区间。
历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。
风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。
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