时间： 2023-10-11
来源：光大证券
要点
城中村改造项目需求充沛，财政资金保障是关键。2023年7月21日，国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造。作为城市更新的重要部分城中村改造的规模及其对产业链的拉动效应备受市场关注。目前市场多从城中村改造的项目供给端进行探讨，通过计算潜在的城中村改造需求面积来测算城中村改造市场规模。复盘棚改，我们认为财政资金的供给是驱动棚改成功推进的关键因素。在相对充沛的改造项目供给下，财政资金体量的大小将决定最终能支撑多大规模的城中村改造。
棚改的推进对房地产及地产产业链拉动作用显著。目前正在开展城中村调查摸底工作，资金和土地相关配套政策也正陆续出台，多元资金筹措通道逐步打开，低效用地再开发试点开启。相较于棚改，城中村改造区域集中于全国超大特大城市，改造成本更加高昂，拆除新建的比例将会有所下降，改造的难度较高，尚待更多的政策支持。过往棚改的推进对房地产及地产产业链拉动作用显著，“十三五”期间，我国棚改开工2322万套，超额完成了2000万套的目标任务。15-17年棚改加速推进的三年计划时期，棚改投资完成额年均约为1.56万亿元，占房地产开发投资额约为15.2%，货币化安置部分，棚改拉动的等效购房面积约为7.1亿平方米，占住宅销售面积约为17.7%；实物化安置部分，棚改拉动的安置房新开工面积占住宅新开工面积的比例约为24.2%；三年间棚改投资对房地产开发投资的拉动增长率在1.1%-3.5%左右。
昔日棚改若再现，所需财政配套资金需求几何？时移势易，2023年我国房地产市场已与15-17年有较大不同。如若昔日棚改在今日重现，目标是达到15-17年对于地产行业的拉动效果，核心变量为锚定的指标：1）若以地产投资金额为目标，则投资额约为1.8万亿元/年，对应中央财政资金需求约为1.1万亿元/年直接拉动地产新开工面积为2.8亿平方米/年，约占2023年预测新开工面积的30.5%。2）若以商品房去化及新开工面积为目标，则货币化安置部分带动商品房去化约1.9亿平方米/年，对应销售金额为5.6万亿元/年；实物化安置部分，棚改带动的安置房新开工面积约为1.6亿平方米/年；对应的投资金额为1.1万亿元/年；一共需要约4万亿元/年的中央财政资金。当然，不同的货币化安置比例及安置房投资成本下，对财政资金的需求会有较大的差异，根据我们所设置的不同情境，棚改财政资金需求范围在2.0万亿元/年-5.7万亿元/年。
投资建议：不同安置模式下，侧重于不同的投资方向
1）以实物化安置为主，且将保障性住房作为核心，基于改造效率及绿色建筑等方面的要求，我们认为可积极关注装配式装修装饰方向。
2）如果参考棚改模式，则可根据房地产销售、新开工及投资开发等指标变化，选择对应区间超额收益占优的方向进行配置。
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