时间： 2023-9-28
来源：东吴证券
城中村改造是完善住房多层次供应体系的重要举措：（1）过去40余年我国城市建设的焦点从增量发展向存量优化转变；城中村改造是城市更新的重要部分，能够盘活用地资源、调整用地规划、增加保障性住房的供应，有助于完善我国住房多层次供应体系；（2）城中村改造与棚改、老旧小区改造的改造对象不同，且改造周期较长、改造方式更温和，更强调综合整治。
本轮城中村改造聚焦超大特大城市，改造周期拉长，社会资本成为重要主体：7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》：（1）改造范围：本轮城中村改造范围聚焦于经济发展较快且人口流入较多的超大特大城市，近期国家统计局更新全国城乡分类代码后扩容至22城；9月自然资源部进一步印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，指出“将在北京市等43个试点城市开展低效用地再开发试点”；（2）改造周期：《意见》中提到“稳中求进”“成熟一个推进一个”“留改拆”并举也对精细化管理提出了要求，需要兼顾人居环境、配套设施、空间利用等考量，总体而言以稳为主；（3）拆建比例：现行要求城中村改造拆旧比不高于20%，拆建比不低于2，整体要求较严格；当前房地产基本面持续下行，且多数城中村建筑本就涉及到超规模建造的问题，因此我们认为63号文在此轮城中村改造实施的过程中有望适度放宽。（4）资金来源：央国企有望在此轮城中村改造中发挥重要作用，专项债、城中村改造专项借款支持城中村改造的趋势已基本明确，有助于填补资金短板。
超大特大城市城中村改造将带来每年数千亿投资额：（1）截至2023年9月大部分超大特大城市已经发布了支持城中村改造的相关要求和规划文件；（2）测算22个超大特大城市的城中村建筑面积共计11.5亿方，带来的每年新建商品房建筑面积为6582万方，平均每年拉动投资7076亿元；（3）若测算范围拓宽至包含自然资源部试点中的非超大特大城市后，我们测算城中村建筑面积共计16.1亿方，带来的每年新建商品房建筑面积为9189万方，平均每年拉动投资9878亿元。
投资建议：城中村改造涉及到对空间的重新规划与调整，项目运作流程（特别是拆除重建类项目）与新建项目存在相同之处，从产业链的角度建议关注以下环节：（1）前端设计：主营业务为设计规划类、特别是具备城中村改造项目经验的标的；（2）中端土建与新开工：预计央国企有望在此轮城中村改造中发挥重要作用，新建项目落地有望显著增加地产实物量，从而提振水泥需求；（3）后端竣工与装修：城中村改造将释放公装与家装市场增量，且有望拉动消费建材中防水、涂料、PVC及PPR管等产品需求。
风险提示：城中村改造政策力度不及预期；房地产市场景气度超预期下行。
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