时间： 2023-8-30
来源：东吴证券
投资要点
上周（2023.8.19-2023.8.25，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅-2.8%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-2.0%，-2.9%，超额收益分别为-0.9%、0.1%。29个中信行业板块中房地产位列第13。
房地产基本面与高频数据：
（1）新房市场：上周38城新房成交面积259.8万方，环比+20.4%，同比-17.9%；2023年8月1日至8月25日累计成交790.7万方，同比-27.8%。今年截至8月25日累计成交10919.6万方，同比-5.1%。
（2）二手房市场：上周17城二手房成交面积139.7万方，环比+5.2%，同比+0.8%；2023年8月1日至8月25日累计成交502.8万方，同比-3.6%。今年截至8月25日累计成交5446.7万方，同比+34.0%。
（3）库存及去化：14城新房累计库存9260.7万方，环比+0.5%，同比-3.3%；14城新房去化周期为15.1个月，环比变动+0.3个月，同比变动-0.8个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为11.5个月、8.7个月、17.6个月、40.7个月，环比分别变动+0.2个月、+0.2个月、+0.3个月、+0.3个月。
（4）土地市场：2023年8月21日-2023年8月27日百城供应土地数量为309宗，环比-38.1%，同比-55.2%；供应土地建筑面积为1753.9万方，环比-44.0%，同比-63.9%。百城土地成交建筑面积594.5万方，环比-61.3%，同比-81.6%；成交楼面价2236元/平，环比+17.8%、同比+139.7%；土地溢价率1.1%，环比-0.7pct，同比-0.1pct。
重点数据与政策：全国层面：住建部联合央行、金融监管局联合推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。国常会通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，全面推进保障性住房建设。财政部、税务总局、住建部延续居民换房退税优惠政策延续至2025年底；财政部、税务总局继续实施公共租赁住房税收优惠政策至2025年底。证监会优化上市房企再融资安排：不受破发、破净和亏损限制。地方层面：浙江嘉兴出台21条房地产新政，全面取消限购限售。成都、枣庄、武汉等地宽松公积金政策，提高公积金租房提取限额或下调住房公积金贷款首付款比例；金华首创城中村拆迁安置公积金贷款。沈阳放宽人才落户限制，深圳放宽人才房申购条件。
周观点：8月第4周新房成交数据环比上升20.4%，同比降幅持续缩窄。二手房销售环比微增同比转正。本周中央利好政策密集发布：三部委推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策；国常会通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》；证监会优化上市房企再融资安排。我们认为后续一线城市局部的限购限贷政策有望跟进放松，带动市场需求企稳回升。推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时由于疫情影响褪去带来利润修复，物业股有望迎来估值+业绩的双击。
风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。
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