时间： 2023-8-29
来源：方正证券
事件：近日，住建部等三部委发文推动“认房不认贷”，纳入一城一策工具箱；财政部等三部委推动换房退个税政策延期；证监会优化IPO与再融资监管安排，其中房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。
需求端政策继续发力支持改善性购房，助力金九银十销售回暖。
1）首付比例方面，住建部等三部委发文推动“认房不认贷”，即家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
2）税费方面，财政部等三部委推动换房退个税政策延期到2025年底（原为2023年底），即对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
3）房贷利率方面，认房不认贷政策若落地，换房后的房贷将按照首套房贷利率执行，月供方面也将明显节省，一线城市家庭换房相应房贷利率将比此前政策下降30-70BP。改善性购房已成为核心城市楼市的主力需求，以上政策形成了首付比例、税费、房贷利率等全方位的组合拳，有望助力楼市在金九银十传统旺季持续回暖。
本轮地产政策力度仍低于2014年，政策宽松空间仍然存在。2014年9月末，央行、原银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，针对房贷利率、首付比例分别提出：1）贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，2）首套普通住房最低首付30%；已有一套住房且已结清贷款、再次购买普通住房的，执行首套房贷款政策。而本轮认房不认贷政策是要求居民家庭名下在本地无成套住房，然后才能（无论是否使用过贷款购房）按照首套住房执行房贷政策。
融资整体收紧之际仍为房企留下再融资窗口，优质房企股权融资有望顺利推进。证监会统筹一二级市场平衡，阶段性收紧IPO节奏，限制破发、破净、亏损等情形企业再融资，但房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。2022年第三支箭打开了房地产上市公司股权融资窗口，截至目前已有保利发展、招商蛇口、中交地产、陆家嘴等公司已获得证监会同意注册批。
投资建议：“认房不认贷”有望助力销售回暖，政策宽松空间尚存，融资端持续呵护，看好地产板块行情表现。地产政策从供需两端持续加大支持力度，宽松空间仍然存在，楼市在政策助力之下有望在金九银十迎来回暖，看好地产板块行情持续表现。
风险提示：政策落地或不及预期；股市或有调整风险；楼市回暖不及预期。
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