时间： 2023-8-28
来源：东方证券
核心观点
三部委联合发文推进“认房不认贷”政策优化。8月25日，住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。《通知》将“认房不认贷”作为政策工具纳入“一城一策”工具箱，利好卖旧买新的改善性需求以及异地置业需求释放。
不完全统计15个一二线城市认房认贷政策仍有调整空间。据克而瑞统计，2022年以来超过65城发文调整认房认贷政策，涉及城市能级主要在二线及以下，典型城市如杭州也在去年11月开始执行“认房不认贷”政策，另外郑州等城市实际执行“认贷不认房”政策，有一套房但贷款已结清的再次购房仍可享受首套房信贷政策，进一步利好改善性住房需求。我们不完全统计一二线主要城市中还有15个城市执行“认房又认贷”政策，包括北上广深4个一线城市，以及成都、西安等11个二线城市。三部委发文推进“认房不认贷”后，上述城市现行限贷政策仍有调整空间。
目前本轮房地产信贷政策放松力度仍低于14-15年。2014年9月30日，央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出首套房贷款利率下限为贷款基准利率的7折（实际执行约为85折-9折），同时全国层面放松“认房认贷”，即对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次购房执行首套房贷款政策。随后自2014年11月至2015年10月期间历经6次降息，房贷基准利率（5年期中长期贷款利率）累计下调165bp至4.9%。目前本轮房地产信贷政策放松力度仍低于14-15年，具体表现为房贷基准利率下调幅度、认房认贷政策调整内容及范围、首套房贷利率打折力度不及14-15年。
投资建议与投资标的
住建部等三部委联合发文优化住房套数认定标准，将“认房不认贷”政策纳入“一城一策”工具箱，利好卖旧买新的改善性需求以及异地置业需求释放。不完全统计15个一二线城市仍有调整空间，包括北上广深4个一线城市，以及成都、西安等11个二线城市，上述城市现行限贷政策仍有调整空间。目前本轮房地产信贷政策放松力度仍低于14-15年，具体表现为房贷基准利率下调幅度小于14-15年、认房认贷政策调整内容及范围小于14-15年、首套房贷利率打折力度低于14-15年。
我们认为短期地产股行情或存在以下重要观察点：一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的内容、适用范围扩大，或政策落地有所推进；二是观测到需求端政策对以上城市销售的实际刺激效果；三是困难房企在经营端和融资端的风险进一步暴露；四是融资端政策在防范化解风险上的支持力度。中期来看，254 号文原则下部分于去年底展期的开发贷预计最早于 2023Q4 到期，部分房企资金压力可能会边际趋紧，或重新进入融资端支持政策的观察点，可能为板块带来更大弹性和确定性行情。预计临近政策窗口时点将为板块带来强β属性，推荐估值修复空间较大的民企及混合所有制房企。
风险提示
地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。相关数据统计不完全。
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