时间： 2023-8-3
来源：交银国际
7月前百开发商销售环比下跌36.6%：根据克尔瑞的初步数据，在7月传统淡季加上销售气氛复苏不确定，7月中国前百开发商合同销售额（全口径）由6月6，014亿元（人民币，下同）环比下跌36.6%至3，810亿元。2023年7月销售总面积约为2，253万平方米，环比下跌30.4%。2023年前七个月合同销售总额同比下跌5.9%至38，373亿元（2022年前七个月：40，772亿元），而2023年上半年总合同销售额同比跌幅为0.4%。7月延续了自2季度市场降温的势头，购房情绪有待复苏。
26家上市开发商的7月销售额环比下跌33.9%：我们跟踪的26家主要上市开发商7月销售额环比下跌33.9%，主要是销售面积减少（环比-29%）和售价下跌（环比-6%）所致。26家开发商在7月销售环比全线下跌，而部份民企在基数较低下，跌幅相对较少，当中包括龙光（-1%）、新城（- 8%）及旭辉（-14%）。与去年7月相比，只有保利置业（+41%）和越秀地产（+31%）实现了同比正增长。
国企市占率维持在70%：在前十开发商中，国企的数量维持8家，民企2家，分别为碧桂园/龙湖地产，排名维持在6/8位。在前50的房企中，前七个月国企合同销售额市占率进一步扩大至70.1%（上半年：69.7%）。
政策效果将逐渐明朗。7月中共中央政治局以及国务院会议释放积极信号，我们预计后续核心一/二线城市可能有支持需求端的政策出台，如放宽限购、降低首付和房贷利率、以及税负减免/补助。如是，则有助4季度销售势头回稳。但3季度销售复苏仍有待政策效果明朗。
投资启示：在销售动力减慢的情况下，我们预计更多房企会出现资金压力，而支持刚性需求以及提振购买力的政策传导需时。我们预计3季度国企开发商会在土地市场比民企更积极，加上买家的偏好，从而更能抓住房地产销售的购买力。因此，我们建议投资者关注销售业绩较好且融资成本较低的国企。另外，政策放寛也带来民企重估的交易机会，当中我们偏好大湾区/一线城市布局较多的民企开发商。
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