时间： 2023-8-2
来源：东吴证券
房地产新一轮放松已是“箭在弦上”，不过政策以怎样的形式落地仍有悬念。通过观察政治局定调后各部委及地方响应中的表述，我们认为本轮地产放松主要聚焦三个方向：①降低首房利率；②存量房贷下调；③“认房又认贷”解绑；那么在政策出台以“因城施策”为主的背景下，哪些城市的地产调控空间更大？
本轮地产放松的可能走向：7月14日央行发布会表态“地产过热阶段出台政策有调控空间”结合7月27日住建部的响应、8月1日央行再提“调整存量房贷”，勾勒出本轮调控重点：降首套利率、减存量利率、与松绑二套房认定；而月底的国常会再提“不同需求、不同城市”也基本坐实政策主要集中在地方层面出台。
降低首套房贷利率，哪些城市或率先行动？我们认为各地主要根据央行首套房贷利率动态调整机制来决定下调房贷利率的必要性，二线城市中的沈阳、贵阳、福州及厦门，一线城市中的广州、深圳在6月房价均明显回落。（城市能级根据国家统计局70大中城市名单分类，下同）另外，房价持续疲软指向需求转弱，或使财政依赖土地出让及地产交易程度更高的城市政策调控压力加大。以此为线索，我们认为二线城市中的贵阳、厦门，一线城市中的广州在下半年进一步下调首套房贷利率的可能性较大。
存量按揭利率下调，哪些城市最易松动？存量房贷降息自二季度初的“提前还贷潮”时已有预期，8月1日召开的央行下半年工作会议中进一步明确了“指导商业银行调整存量个人住房贷款利率”，我们认为各银行即将根据不同城市情况着手存量房贷降息。
如何确定“存量”的时间区间？2018-2021年房贷的利率与新增规模维持高位，而2020年3月开始央行降存量贷款利率定价转为浮动，则将2018-2019年房贷利率作为“存量利率”更加合适。考虑到存量房贷降息的下限最多是最新的首套房贷利率，由此我们判断2018-2019年与目前房贷利率加点的“势能差”越大，存量房贷下调的压力越大。二线城市存量与新发房贷加点利差普遍较高，其中南宁、武汉、郑州逼近160bp，这些城市近期的存量房贷调整动态值得关注。
“认房又认贷”解绑，哪些城市还有空间？作为最具代表性的“地产过热阶段出台”的限购措施，“认房又认贷”已在多地地产下行时期放松或取消，而目前15个仍继续施行该政策的城市（11个二线、4个一线）优化空间较大，我们认为其中除一线城市核心地带以外的地区均有限购解绑可能，以释放刚需与改善型需求，其中二线城市中的西安、南宁、厦门，一线城市中的广州、深圳受二套房认定放松带来的利率与首付比例下降受益最大。
风险提示：政策定力十足，地产政策出台不及预期。海外货币政策收紧下外需回落，海外经济提前进入显著衰退，严重拖累我国出口。政策及数据统计不完全。
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