时间： 2023-1-4
来源：东方证券
本周市场回顾。第52周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-3.9%。沪深300指数报收3871.63，周度涨幅为1.1%；创业板指数报收2346.77，周度涨幅2.6%；房地产板块指数报收2995.12，周度涨幅为-2.8%。
本周行业要闻。央行：再提满足房地产行业合理融资需求，改善优质头部房企资产负债状况。银保监会：坚决压降影子银行风险突出的融资类信托业务。发改委：扎实推动政策性开发性金融工具项目形成更多实物工作量。住建部：增强房地产市场韧性。深交所：加快REITs常态化发行，积极支持房地产市场平稳发展。深圳：暂时停止适用《条例》部分预售监管资金有关规定。成都：父母投靠成年子女入户的可在对应限购区域购买一套住房。重庆：优化商贷住房套数认定。北京：租住保租房可提取住房公积金。广州：深化二手房“带押过户”与新建商品房项目“交房即交证”。东莞：全域暂停实行限购政策。安徽蚌埠、长春：提高多子女家庭公积金贷款额度。绍兴：房票使用范围扩大至二手房。大连：契税最高税率由4%调降至3%。福建漳州：进一步拓宽购房补贴范围，全面实施“带押过户”。嘉实京东仓储REIT网下认购126.04倍。长沙、济南、武汉完成又一批次集中供地。
本周新房和二手房销售量均较上周上升。第52周29大城市新房销售为3.1万套，较上周上升64.0%；11大城市二手房销售6635套，较上周上升28.4%；一线城市新房、二手房交易较上周分别上升42.2%、58.2%；二线城市新房、二手房交易较上周分别上升65.9%、下降4.6%。库存量较上周下降，库销比较上周上升。截至第52周，15大城市库存为124.7万套，较第51周减少5844套；库销比为16.5个月，较第51周上升0.5个月。本周土地市场出让热度较上周上升。第52周26大城市合计成交土地62块。土地出让金增加。第52周26大城市土地出让金为487.7亿元，较第51周增加36.1亿元。平均溢价率下降。第52周26大城市土地成交平均溢价率0.2%，较第51周下降1.1个百分点。
投资建议与投资标的
中央层面，多部委继续表态支持房地产平稳发展。本周央行货币政策委例会及银保监会再提扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”，满足房地产行业合理融资需求，改善优质头部房企资产负债状况，因城施策支持刚性和改善性需求等。住建部原副部长仇保兴表示近期房地产脆弱性明显增加，要增强市场韧性，防止对市场直接或间接不利的政策出台。发改委要求北京、上海、安徽、广东狠抓任务落实，推进保交楼等稳经济政策措施落地见效。地方层面，需求端宽松政策持续刺激。东莞、成都限购进一步放松；重庆优化非中心城区商贷住房套数认定；长春、蚌埠提高多子女家庭公积金贷款额度；绍兴房票使用范围扩大至二手房；广州、成都等多地深化二手房“带押过户”等。总体来看，政策放松趋势已经相对明确，但销售端尚未出现明显改善。克而瑞数据显示，12月百强销售表现并不理想，金额单月同比降幅进一步扩大，百强单月销售金额和面积同比增速分别为-31%/-34%，前值为-28%/-35%。从周度数据来看，疫情影响仍未消除，预计短期内销售将持续承压。我们看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。
风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。
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