时间： 2022-12-12
来源：申港证券
每周一谈：地产行情回顾趋势向上仍明确
回顾历史几轮地产周期行情表现，行情主要包括前期政策主导+后期基本面主导两轮行情，当前政策面仍有放松空间，基本面兑现未落地，趋势向上仍明确：
第一轮（2008-2009年），政策支持力度强，基本面快速回暖，政策+基本面连续引导下，申万地产指数实现持续大幅上涨及超额收益，本轮周期申万地产指数累计涨幅最大达172%，跑赢沪深300指数73个pct。
第二轮（2012-2013年），以地方性政策为主，基本面复苏节奏偏慢，政策面及基本面涨幅均幅度较小，且基本面复苏不及预期，股价存在阶段性回撤，本轮周期申万地产指数累计涨幅最大达39%，跑赢沪深300指数24个pct。
第三轮（2014-2016年），政策引导基本面较快回暖并维持高位，指数在第一轮反弹至高位，并持续领先市场，本轮周期申万地产指数累计涨幅最大达155%，跑赢沪深300指数35个pct。
本轮（2021年-至今），政策端放松节奏偏慢，需求端“因城施策”，近期转由供给端纾困，基本面持续无好转，行情由政策主导，由于基本面兑现利空而回落，此外本轮在需求端之外还包含企业端纾困的弹性空间：本轮地产政策自2022年一季度即出现需求端放松转向，但以需求端“因城施策”为主，对销售支撑力度不及以往周期，叠加地产大周期触顶，导致本轮基本面持续未实现复苏，近期供给端纾困加速，指数再次走强，本轮周期申万地产指数累计最大涨幅22%，跑赢沪深300指数12个pct。
回顾以往周期，我们认为地产行业仍有较大的参与机遇，趋势向上仍明确：
本轮行情逻辑与以往并不完全一致：不同以往，本轮周期中房企端的经营风险较大，导致估值大幅下探，在“三支箭”政策出台后，房企经营风险减少，指数触底反弹，更多反映的是供给端估值修复；
政策端仍有放松空间：稳增长仍是2023年的重要工作方向，地产需发挥“稳定器”的积极作用，供给与需求端政策仍有放松空间；
从历史数据来看，基本面上涨涨幅高于政策引导行情，基本面复苏兑现行情仍值得期待：参考以往周期，基本面复苏后地产指数涨幅及相对收益均较政策引导行情更大；且以过往周期相同的统计局数据观察，在销售额单月同比回正后，指数仍有上涨空间，市场对基本面好转预期的提前计价并不充分；
从本轮行情的走势回顾市场的交易主线，基本面复苏预期计价更弱：回顾年内的指数走势，高频数据出现边际改善后，在于三季度市场情绪一度出现乐观，但由于“保交楼”及数据二次回落等冲击，基本面复苏的交易逻辑被打断，换而言之，市场对销售基本面弱势已具备一定心理预期，对基本面复苏的预期计价或不及以往周期；
风险端需把握基本面复苏节奏及疫情冲击：疫情不确定性较大，尽管基本面复苏方向确定，但节奏仍需结合短期变动观察。
数据追踪（11月28日-12月4日）：
新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-18pct，-28pct，一线城市- 28pct，-24pct，二线城市-23pct，-26pct，三线城市+18pct，-37pct。
二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+7.7pct，累计同比-8pct。
土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-8.4pct，成交建筑面积累计同比-11pct，成交金额累计同比-32pct，土地成交溢价率为1.92%。
城市行情环比：北京（+4pct），上海（+12pct），广州（+208pct），深圳（- 3pct），南京（+19pct），杭州（+59pct），武汉（-6pct）。
风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。
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