时间： 2022-10-18 来源：东兴证券
市场行情：
本周（10.10-10.16）A股地产指数（申万房地产）涨幅-1.70%（上周-2.50%），A股大盘（万得全A）涨幅2.77%（上周-2.52%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-7.14%（上周1.49%），H股大盘（恒生指数）涨幅-6.50%（上周3.00%）。本周A股、H股地产板块表现均弱于大盘。
行业基本面：
新房销售维持弱势，二手房销售显著复苏。从数据来看，35城商品房累计销售面积（10.1~10.13）同比-24.0%，上月同比-11.5%；16城二手房成交面积（10.1~10.13）同比61.7%，上月同比21.0%。去化周期上升。从数据来看，15城商品房去化周期（截至1013）为658天，上月同期为611天。土地市场供需两弱。从数据来看，100大中城市本年累计（截至10.16）成交土地建面同比-18.3%，上周累计同比-17.5%；本周100大中城市（10.10~10.16）土地成交溢价率4.4%，上周10.6%；100大中城市本年累计（截至10.16）土地成交总价同比-39.3%，上周累计同比-37.1%。
内债融资有所恢复，外债融资停滞。从数据来看，境内地产债发行规模（10.1~10.16）累计同比156.6%，上月规模同比-16.3%。境外地产债发行规模（10.1~10.16）累计同比-100.0%，上月规模同比-48.2%
投资策略：
10月16日，“二十大”报告再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”针对房地产行业的相关表述没有发生变化，意味着“房住不炒，租购并举”将成为房地产行业长期坚持方向。接下来房地产行业金融属性弱化，回归实体经济本源。随着住房更多的回归居住属性与房地产长效机制的全面落实，住房结构将日渐分化，保障性租赁住房将着力于解决新市民、青年人“有得住”的问题，商品房市场将会更加专注于解决群众“住得好”的问题。
我们认为，行业的稳定持续发展是“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的基础，“房住不炒”的行业定位与当前加强行业纾困与需求刺激力度之间并不矛盾。楼市压力较大的二线城市和低能级城市，出台降低房贷利率、降低首付比例、提升公积金贷款额度、放松限购限售以及发放购房补贴等刺激政策都变得更加积极。而对经济较为强劲、楼市压力相对较小的一二线热点城市，在“房住不炒”的原则下，政策的松动还是会讲究循序渐近而非大力刺激需求，但政策依然会不断的试探性出台。当前，多地首套房贷利率已跌破4%，天津地区多家银行首套房贷利率从4.1%降至3.9%，石家庄地区的多家银行则将首套房贷利率从4.1%降至3.8%。公积金贷款额度的增加、利率下降以及首付比例调整更是屡见不鲜。在“用足用好政策工具箱”的指导下，政策正进入新一轮释放期，二手房市场出现了持续复苏的态势，新房市场随着需求政策的持续释放，也有望在四季度出现修复。
风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。
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