物业股很多都是地产公司的子公司或者兄弟公司，物业股市轻资产，低负债，永续经营，估值低，分红高，最近也打算多看看。
下面就谈谈初步看法
1.商业模式
优点：物业股是轻资产模式，永续经营。目前地产及相关的物业股股价被打压得很厉害，导致目前分红率高，估值低。
缺点：普通住宅物业很难提价。人工成本可能会增加。这个需要去研究和跟踪。
2.关联方欠款
这两年很多物业股的母公司或者关联地产公司暴雷，可能会导致关联方资金占用。目前在看的主要是招商积余，建业新生活，新城悦服务，碧桂园服务。
招商积余：招商蛇口控股的物业公司。央企地产子公司，国内不多的物业股之一，还有商业管理的想想空间，个人对招商积余还是比较感兴趣。
建业新生活：研究的主要原因是分红率高，净利润率高，建业地产国资参股，未来可能继续开发地产业务，地产板块还可以继续交付物业，另外一个就是中原建业，代建业务，也能够给它带来物业。缺点，建业新生活关联方应收15.5亿元这个金额非常大。这个可能也是建业新生活股价低迷的重要原因。
碧桂园服务：全国性的物业龙头，目前碧桂园还没有暴雷。再加上目前的政策看，碧桂园暴雷的风险一部减少。碧桂园管理方资金占用也是比较少，5.56亿元，非关联方的应收一百多亿元，金额小很多。应收一百多亿，这个也没有弄清楚是啥款，知道的可以说一下。正常情况下，物业公司应该没有这么多应收款的。
新城悦服务：新城悦是新城控股和新城发展的关联公司，同属王振华家族控股，因为投资新城控股，新城大概率也是能够属于幸存的几个没有暴雷的民企地产公司之一，新城还是很有可能继续开发住宅物业，未来关联公司还是很有可能继续交付物业。新城悦关联方欠款3.69亿元，关联方资金占用比较少。
3.毛利率和净利润率
因为不属于行业内部人员，也很难跟踪具体的人工的增加或者物业费提价。可以主要从毛利率和净利润率来观察，如果毛利率和净利润率持续下滑，未来可能会导致盈利能力变差。这种物业公司不适合长期持有，毛利率和净利率能够保持，物业面积不断增加标的，轻资产，永续经营，5-10市盈率还是值得期待。
个人体会是很多物业的搞卫生是可以让在城市带娃的老人兼职(工资增幅可能不大），另外通过智能化设备来减少人员的开支，提高物业密度提高人员的利用效率，同时可以开拓业主增值服务来增加收益。
从大方向来看主要是跟踪他们的毛利率和净利率。
$建业新生活(09983)$ $碧桂园服务(06098)$ $新城悦服务(01755)$