比较意外的是Blue coast没有卖光。 可能是因为一整天战线太长。都是上千万的物业,很多人不会等到很晚。但剩下的9套都是高层,价格稍高。
另外仔细看了将军澳Season Place的销售情况。虽然报道销售情况非常棒,但去货率是接近90%,没有沽清。 剩下的是带有平台或者景观等单价较高的单位。侧面反映市场“火热”是因为捡便宜货的心态。 发展商通过劈价测试到了市场的价格底部,但是购买力仍旧弱,难以加价。
$长实集团(01113)$ $太古地产(01972)$ $新鸿基地产(00016)$
本文1338字,阅读时间大约5分钟。相关财报和模型,可点击原文并回复“长实2023”获取下载链接。
之前关注的太古以及恒隆,都是把自己的社会关怀,打造产品的匠心理念吹到了天上的选手。今天来谈最近股价大跌10%的实用派代表——$长实集团(01113)$ 。
用李泽钜的一句话来总结长实的经营理念,“就是哪里有高回报投资机会,长实就会出现在那里。”
1. 公司负债率低(3%),手上现金流充足,大和小的交易都能够做
2. 以低价购买优质资产,给自己创造足够的风险缓冲
3. 喜欢做物美价廉的市场营销,抢尽市场焦点以及购买力
4. 追求现金的周转速度,而不是卖在最高点,降低利息成本
太古和恒隆,对标的是中产以上的顾客群,吹了一大堆的life style以及艺术理念,做的是消费升级的生意。长实则是面向更为大众的群体,在消费降级的环境中仍然能高速去货。
从地产开发营运的角度,长实的成功来源于对地价的控制。长实获取土地的策略是:
a.公开渠道竞标,往往在市道不够好的情况下补充核心区域土地。相似的情况下,长实的土地价格往往是最低的
b.现有的其他用途用地改为住宅(流程长但成本低)
c.竞投困境中的债券资产(资金实力够强,快狠准,见下图)
当土地成本低时,推售的时候就能够随行就市,拥有最多的策略选项。
在最近两年的下行市场中,长实使用最多的是“深水炸弹”。 不仅仅是区内价格的最低,放在整个香港来说也是非常具有竞争力的价格。这令到自己在所有的发展商中脱颖而出,享受全城媒体的免费宣传。有点类似之前信和打疫苗能够抽奖换楼一样,点燃投资者的热情。
黄竹坑Blue Coast这盘的优点是地处港岛南传统豪宅区。而且是地铁上盖,离金钟中环也就是两站的距离。首批2.1万/平方尺的价格,直接封掉了隔壁海盈山、扬海以及晋环(见下图),加上同期启德和长沙湾新盘的后路。 相对之前的3万价格,真的是物美价廉。
之前的亲海呎是同一个套路。
亲海呎和黄竹坑Blue Coast 都是在一周内创造了收票的高峰,达到了3万及2.8万票。发展商在一周内连续推出3张价单来匹配收票的进度。通过不断的宣传少亏一点,以及提到越迟入场就会加价来点燃大家的购买欲望。
未来三年的盈利预测可以在原文内回复“长实2023”获取最近的财报分析。
至于黄竹坑站亏不亏,下图截取了高盛的模型,第三期的成本是最便宜的,含融资成本2万左右。我就无从考证到底这个一口价(upfront payment)是否准确了。三期的地价属于全站最低,一是因为18年时金融市场相对不稳,二是含有一个50万呎的商场,对于发展商的资金要求更高。
逆周期的玩家,最重要是投资纪律及耐心。在顺周期的时候,积累资本,换取产生经营性现金流的资产。在逆周期的时候,凭借强劲的现金流扫货。完成一个接一个周期的扩张。
与此同时,收租型物业给予了派息的现金流保障。长实减少了今年的派息,更多是想保留一定的现金来投资新项目。另外一个可能性是趁股价下跌进行回购,增大李家的股权占比。
派息不如预期后,股价立马大跌10%。但公司有进行回购来支撑股价。我个人觉得,这时候跟着李家来购买长实和$长和(00001)$ 的股票,是一个稳妥的投资选择。投资假设的立足点是:
1. 稳定的经营现金流(收租物业+英国酒吧)
2. 加上稳定的派息以及为股东利益着想的管理层
3. 住开项目进入收成期。黄竹坑和亲海呎等项目将在25年开始确认收入
因为高周转模式不再,公司初始资本的需求变大了,所以国内房地产会慢慢步入类似香港市场结构——几大巨头垄断的格局。单边上涨牛市的结束,也意味着剩下的房企要非常注重自己的土地成本。 经历多次经济浪潮的港企的营运经验,非常值得学习。
那个大肆鼓吹“活下来”的$万科A(SZ000002)$ 管理层,实在是值得打靶。公司或许能够活下来,但股权价值肯定被摧毁到所剩无几。在国内寻找为股东利益而服务的公司和管理层,实在是漫漫长路。
本文不构成投资建议。投资需谨慎。
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比较意外的是Blue coast没有卖光。 可能是因为一整天战线太长。都是上千万的物业,很多人不会等到很晚。但剩下的9套都是高层,价格稍高。
另外仔细看了将军澳Season Place的销售情况。虽然报道销售情况非常棒,但去货率是接近90%,没有沽清。 剩下的是带有平台或者景观等单价较高的单位。侧面反映市场“火热”是因为捡便宜货的心态。 发展商通过劈价测试到了市场的价格底部,但是购买力仍旧弱,难以加价。
$长实集团(01113)$ $太古地产(01972)$ $新鸿基地产(00016)$
比较意外的是Blue coast没有卖光。 可能是因为一整天战线太长。都是上千万的物业,很多人不会等到很晚。但剩下的9套都是高层,价格稍高。
另外仔细看了将军澳Season Place的销售情况。虽然报道销售情况非常棒,但去货率是接近90%,没有沽清。 剩下的是带有平台或者景观等单价较高的单位。侧面反映市场“火热”是因为捡便宜货的心态。 发展商通过劈价测试到了市场的价格底部,但是购买力仍旧弱,难以加价。
$长实集团(01113)$ $太古地产(01972)$ $新鸿基地产(00016)$
现金流还有来自于各类utilities也是不少的。这几年确实低价地收了不少(即使也有追高了的如启徳地块)如李所说。这几年的低价地要几年后收获。
李家的投资风格跟伯克希尔的很像。
长实的投资物业在2023年不提减值准备没有道理。你看看Heritage1881,十室九空已经三四年了。长江中心的出租率和租金都是大幅下降。
长实
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有长和为啥要买长实?
长实怎么不回购了
李嘉诚年纪大了,如果他现在50多岁那肯定值得投资。至于他的儿子们了解太少了。