前几天思考了一下新城土储，结果基本符合官宣数字，这几天又在想一个问题，不考虑新开工及后续建设，就站在23年底这个时点，公司还需要多少支出才能把在建完工交楼。为啥要考虑这个问题，因为这牵涉到去化完成后，还剩多少负债，也就是说吾悦需要背负多少债务，保交楼是否让新城入不敷出，进而让吾悦的利润都被利息吞噬。

先说目前手里有啥

现房300亿，未售期房全口径1335万方，按历史经验数据5000+来计，大概是700亿货值。

再说现在欠啥

有息负债570亿，应付账款480亿，剩下就是把在建完工需要的后续建安支出

所以本文就说说后续还要多少支出

已知条件

1、存货分拆，用减值前原值，因为减值是账面处理，原值才是实际成本支出

现房319亿，在建1235亿，合计1554亿

2、未动工土储逐一对应拿地公告及楼面价，汇总结果300亿

3、在建-未动工，就是真实在建成本，1235-300=935亿

4、在建吾悦账面金额65亿

5、在建23年底总投入935+65=1000亿

6、在建全口径3705万方，考虑到财报是并表口径，应将不并表项目剔除，暂且将股比在30以下项目剔除，约393万方，实际并表在建面积3312万方

7、在建总投入/在建总面积：1000/3312=3019元/方

8、结算均价5200，毛利率按13.5%，结算成本5200/1.135=4581元/方

9、预计单方成本-已投入单方成本=后续投入单方成本

4581-3019=1562元，取整按1600

10、后续建安支出：全口径3705万方*1600元/方=592.8亿

并表口径3312万方*1600元/方=529.9亿

后续建安成本支出取全口径数字取整计600亿

目前有息负债570亿+目前应付账款480亿+后续建安支出600亿=总负债=1650亿

手里千亿货值，负债1650亿，货值差不多2年去化完成后，还留650亿让吾悦负担

2年后开业自有吾悦（不含轻资产）差不多得160家了吧，公允价1400亿，扣除650亿负债，实际价值750亿，这也基本是新城今后估值中枢

对于一个年租金140亿，净利50亿，无房开拖累的收租股，15PE还是值的吧，当然10PE到500亿市值也可以接受

文中未考虑在手190亿现金，2000万未开工土储，当然也没考虑2年内租金收入，日常费用、利息及税金，综合评判还是能对冲的

我说完了，各位轻喷

$新城发展(01030)$ $新城控股(SH601155)$

做人要厚道1974 的讨论

作者：做人要厚道1974