通过这段时间的上涨，不仅把今年和去年亏的钱也拿回来了，账户也快创新高了。虽然这段时间的行情挺让我高兴，但在这过程中还有些做的很不好的地方需要积极反思一下，以便为以后更好的投资。

第一个该反思的就是物业股的投资，主要问题有以下几点：

一、忽视商业模式的重要性

我一直强调买公司要商业模式第一，但在物业股的投资上未能做到知行合一。其实物业股的商业模式大部分都是好的，比如轻资产、低杠杆、弱周期、需求稳定、现金流好等等，但唯一不好的就是物业费涨价困难。而唯一的这条缺陷就基本可以把前面所以得优点都抵消掉。试想，一个不能涨价的物业项目该如何面对成本的不断、刚性上涨？即使物业单个项目资产再轻，杠杆再低，需求再稳定，也终会有不赚钱的一天，甚至亏钱的一天，这种注定亏钱的生意能有什么未来？

虽然我一直知道物业公司有这个缺陷，但我还是买了。买的原因一是觉得估值确实低的诱人；二是放大了它的优点，小看了缺点；三是想做逆向投资。平心而论，这三条买入原因中，除了第二条有点问题，其他两条的战略出发点都没有问题。当然第一条中的一些技术也值得商榷，这个一会后面再说。

强调商业模式第一就是为了保证公司能赚钱，能轻松的赚钱，能长久的轻松的赚钱，能长久的轻松的赚真钱！因为我买公司并不是为了做波段，今天买明天卖。我是想选出一个能持续赚钱的，利润能持续增长的公司。我是想赚公司业绩增长的钱，赚公司分红的钱，而非博弈的钱，其他交易者荷包里的钱。很明显，物业公司就从单个物业项目来说是不符合我对商业模式的要求的，所以我的选择错误和未知行合一造成了自己的亏损。

当然一些不断有高价物业项目输入，放弃不赚钱项目的物业公司，可能会摆脱不能涨价的魔咒。这就要求物业公司能有一个好爹！

二、对行业危机不够重视

所谓倾巢之下岂有完卵。我这些物业股大部分都是从地产股转过来的。面对地产行业的大危机，我首先想到的不是远离这个行业，避免受伤害，而是想换个受影响较小的、商业模式较地产好的行业，一边承受可控的风险，一边把握机会。其实这是一个做逆向投资的思路，但在这个思路中我感觉还是忽视了逆向投资的一些基本原则。

逆向投资有3点关键：一是估值是否够低，且已经反映了所以坏消息；二是问题是否是短期可解决的问题；三是是否具有反身性。而我其实违背了逆向投资的第二条。因为现在市场担心的是物业公司没有母公司的优质项目输入后，物业公司的成长会停止，平均物业费也不会再增长，毛利率也会随着成本增高而越来越低。而这个问题可能是个长期的问题，因为现在房地产的供需关系已经发生重大改变，需求已经处于下行周期。即使以后活下来的房企也会面临购房者减少，销售下滑的情况。处在这个周期中，房地产交付给物业公司的项目也会减少，导致物业公司获得的优质项目减少，甚至没有。所以现在物业公司面对的问题可能是个长期的问题，要改变可能需要很长时间。所以对于这种面对长期问题的公司，是不好做逆向投资的，即使最后能赚钱，回报率也会被长时间拉的很低。

三、对估值的理想化

当时买入物业股还有一个考量，就是物业股的估值很低。当时直接看公司PE差不多在14-15倍左右，但如果减去各个物业公司账上现金，那么它的EV估值就都在10以下了，感觉非常低估。但没想到的是，市场根本就不管什么EV估值，不管公司账上有多少现金。即使现金都占公司市值一半了，市场还是只从利润数据和增长数据来给估值。增长好的可以给高点PE，增长不行的直接暴雷。

当然市场这么给也是有一定道理，因为账上现金是公司账上的，能不能分给投资者完全看管理层态度。毕竟我们不是巴菲特，能大手笔的收购整个公司，然后改组管理层，强迫公司完全分红。

四、买入仓位的随意性

买入仓位毫无计划性是我这次最大的失败，即使在现在账户已经基本创新高的基础上，物业股的仓位还有可怕的28%，可想而知我当时在毫无计划的买了多少的仓位。为什么会买这么多，一个是因为当时没有买入仓位的计划，只是想着越跌越买，最后不知不觉再加上自己固执的性格就买到了可怕的仓位了。越跌越买适合那种估值已经较低和存在短期问题的公司，而我买的时候估值还不算太低，公司问题也不是短期的。所以这种越跌越买显然不合适。

其实我比较推崇吴总和段总的买法。

吴总原话是：“我们会在边际没那么好，但是估值ok，然后长期这个生意也是ok的情况下面会买入，但我们不会一次性把仓位建完，而是等到边际出现拐点的那一刻把仓位推上去。当下我们的买入比较分散，确实是因为追到了一些边际不是那么好，但只是因为估值跌了很多，然后这个生意长期也还ok的标的，所以我们是有比较分散的在买入一些消费和互联网的标的。”

吴总首先看的还是生意模式，生意必须是个长期的好生意，然后在估值还可以接受的时候建立一个头寸。然后等公司的边际变化出现，再最后把仓位一下子堆上去。这种买法可以避免一直跌一直买的情况，防止自己固执，不撞南墙不回头的情况发生。同时也可避免自己在价格较高时买入的仓位过大，无法有效摊薄成本，以及公司在估值更低的时候无钱可买的窘状。在公司出现边际变化时，可能会迎来一波涨幅，但这个涨幅基本不会立马抹平之前的跌幅，而且可能离正常的估值还有一大段距离。所以出现变化的时候再买也是完全来的及的，建仓成本也是较低的。最后这样买的话现金的利用率也更高，不用耗费大量时间和资金在处于低谷的企业，增加投资回报时间上的不确定性。买低估企业最大的风险就是不知道它的估值什么时候回升，特别是一些商业模式不好的、没成长的烟蒂股。看似占了估值上的便宜，但若收回回报的时间长了，这笔投资也是很不划算的。毕竟没有几个人能像巴菲特一样直接收购公司，改组公司，分得资产。

至于段总的方法就更简单了，对于自己是不懂的但感觉不错的生意先慢慢买，慢慢看，等看懂了在把仓位建上去，看不懂就不建了。

为什么买这么多的第二个原因是因为这里有一半的仓位是我从地产股那边平移过来的。当时想坚持地产这么长时间了不能轻易认输，我要继续坚持逆向，只不过要找一能稳定赚取的，不能像地产公司这种随时会倒下的公司。当生意模式稍好的物业公司出现在我面前时我眼睛一亮，就一股脑的买进去了。所以物业公司就是我之前地产公司的替代品，至于仓位大小，完全没考虑。

以上就是我对物业股投资的反思了。考虑到物业股的仓位过高，我可能会在哪天进行减仓，买入其他估值还可以的好生意。那个好生意其实在我心中已经有些眉目了，它的可能会比物业股估值高点，但生意属性可能会好点，当然也有一些其他问题。先按吴总的方法建立一些头寸看看吧。$万物云(02602)$ $中海物业(02669)$ $保利物业(06049)$

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作者：风之樱意

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