摘一段姜诚的话，觉得比较中肯@凯文老师的慢生活 @指数之道 @深流pure ：

Q7：下一个问题关于地产。现在到底是地产的安全边际更高了？还是说它只是一个价值陷阱？

姜诚：大家如果看我们的持仓变化的话，应该可以得出一个判断，我的判断属于这两种情况的中间状态。

地产在过去的一年中发生了价值长期性的折损，它不是周期性的利润波动。这个长期的价值折损来自于房价的快速下跌带来的存货价值的折损。存货价值的其中一部分不是已经销售、尚未交付的部分，而是拍了地还没有销售的部分。我们知道地产开发有时间跨度，从拍得土地到形成销售再到最终交房，通常3-4年一个周期，主要的价格风险是在拍地到销售之间的这个空档期。高周转企业的间隔时间短，比如说6个月就能完成销售。当时他卖的是期房。销售完了之后再过两到三年交房，那个时候确认收入。这个时候对于开发商而言的话，风险是相对较小的，它的窗口期是6个月。

这若干年来，大的开发商逐渐开始追求高周转。高周转意味着地产的模式从金融属性向工业属性、制造业切换。过去一年房价的跌速和跌幅都很大，所以使得在手的未形成销售的存货价值形成折损。这个折损不是周期性的，从长期的业绩波动的角度来讲可能是周期性的，但是账面存货的价值的下跌是永久的，就是你以更低的价格卖掉了，这就是真实的损失。

这部分其实是有损失的。当然跌到了这样的程度，其实我们从现在拍地角度来看风险又小了，会有动态调整。

但是我们对于地产长期格局的判断没有变，还是制造业的逻辑，在制造业的商业模式下面我们更容易识别出竞争优势。谁的融资成本低、谁的项目管理能力强、谁的周转率高、谁的品牌力强，谁的物业管理水平好、谁的房子能卖出更高的溢价、谁选项目眼光能力强，这些显现出来，最终能够反映出盈利能力上的差异。

我们自认为买的是这部分阿尔法，而不是波动的贝塔。当然，任何一个公司长期的经营绩效都是由它独特的阿尔法和长期时代的贝塔相叠加的结果，所以我们在大的贝塔方面一定要发一个下等愿，就是对需求端不要有特别乐观的长期展望。我们按下等愿去付对价，守好竞争优势这个阿尔法的置信度。那么我不觉得我们在地产上的长期投资回报会特别寒酸，更不担心亏钱。

当然这是基于目前已经掌握的事实得出的判断，依然需要随着新信息的出现不断调整。还是那句话，不要为还没有发生的事付出过高的精力，但是我们要为没有发生的事做好情景假设。这样的话，我们才能够If，then这样的逻辑来做决策。要把逻辑先想清楚，未来可能会发生什么样的局面，哪种局面下发生的情况我要怎么去做，而不是说我现在认为未来房价一定会涨到多少、或者一定会跌到多少，所以我今天要怎么样。

对地产如此，对于每一只股票都是如此。如果不知道未来会发生什么，如何在今天做决策？我可以做情景假设给坏的情况出价。如果一只股票的价格能够使得我们愿意承受它最差的情况发生的话，那你这个时候买就是了。真正的价值陷阱是发生了比你预想的还要差的情况。

所以谨慎保守型的投资者夜夜安眠，这是巴菲特的原话。我们在投资的现实当中可以体会的到，让我们长期赚钱的、或者说长期风险可控的主要的保护伞是什么？是一个下等的愿望，而不是特别深刻的分析。因为分析只有更深，没有最深。你永没有办法阻止总有人比你更聪明。