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有一个陷阱，可能很多人没注意：
滨江的硬装服务中，5亿的硬装收入基本上是关联交易，是这几年滨江获取的商业地块中，将商业公寓硬装的收入装到了滨江服务中。|
这个业务并不是大家想象的样子——个人购房者买了毛坯房，再找滨江服务装修。
由于2021年左右，杭州放开了一次商业大平层的用地限制，滨江拿了几块商业大平层。
从时间上看，2年前拿的大平层商业地块，去年底+今年，刚好处于硬装修进场阶段，所以账面上，5S服务的优居收入暴增。
所以，大部分的优居收入，可以看成是这两年的一次性收入。
其他部分，我认为滨江服务都很好，这一块虚胖。
后续，滨江不再拿商业公寓了，这块业务后续会断档。
大家有什么高见？@宛平南路毛主任 @-Input-石古 @超级鹿鼎公
这块业务确实不是recurring的，给个比基础物管更低的估值没有问题，好在可以从合同负债上进行追踪，可预期性比较强。 即使不是关联交易，也算是地产赏饭吃，但这碗饭目前看还能吃很久（母公司强劲血条厚+戚总在物业公司的持股比例更高+港服分红是外汇），这是投资的理由。
回到商业上，想请教下买滨江的大平层，装修选滨江服务是否为强制要求？ 目前看这个毛利率算是正常水平
补充2点：
第一：我想探讨的是，硬装业务收入是不是可持续，目前看基本都是滨江之前获取的商业公寓项目的硬装收入，所以结论是不可持续。
第二：大平层跟住宅不一样，卖的比较慢。销售会持续卖好几年，而且一部分可能要现房销售。
所以，未来2~3年，这部分依然会释放收入和利润，但是长期看还是不持续的。
网页链接
这个贴子，总结了滨江在售的8个商业大平层项目，可以参考一下。
大平层装修体量50亿左右，在4-5年内完成，现在还没开始接存量，未来会接，现在客户找滨江装修滨江不做的。业绩会有说明过。
都知道，有数的，而且这几年看没什么问题。关键还是太低估了
硬装服务的性质搞清楚很有意义，如果不知道这个情况，还以为住宅客户找滨江搞房子装修。
赞同观点和分析，实际上滨江服务的真实成长性可能没数据上这么好，但在同行中比较也算高端比较好。近两年还是能可预测的赚钱成长。
谈不上陷阱吧。考虑到$滨江服务(03316)$ 的三块业务在持续性、确定性和盈利质量上的不同，本就该按不同的估值计算。