前几天思考了一下新城土储，结果基本符合官宣数字，这几天又在想一个问题，不考虑新开工及后续建设，就站在23年底这个时点，公司还需要多少支出才能把在建完工交楼。为啥要考虑这个问题，因为这牵涉到去化完成后，还剩多少负债，也就是说吾悦需要背负多少债务，保交楼是否让新城入不敷出，进而让吾悦的利润都被利息吞噬。
先说目前手里有啥
现房300亿，未售期房全口径1335万方，按历史经验数据5000+来计，大概是700亿货值。
再说现在欠啥
有息负债570亿，应付账款480亿，剩下就是把在建完工需要的后续建安支出
所以本文就说说后续还要多少支出
已知条件
1、存货分拆，用减值前原值，因为减值是账面处理，原值才是实际成本支出
现房319亿，在建1235亿，合计1554亿
2、未动工土储逐一对应拿地公告及楼面价，汇总结果300亿
3、在建-未动工，就是真实在建成本，1235-300=935亿
4、在建吾悦账面金额65亿
5、在建23年底总投入935+65=1000亿
6、在建全口径3705万方，考虑到财报是并表口径，应将不并表项目剔除，暂且将股比在30以下项目剔除，约393万方，实际并表在建面积3312万方
7、在建总投入/在建总面积：1000/3312=3019元/方
8、结算均价5200，毛利率按13.5%，结算成本5200/1.135=4581元/方
9、预计单方成本-已投入单方成本=后续投入单方成本
4581-3019=1562元，取整按1600
10、后续建安支出：全口径3705万方*1600元/方=592.8亿
并表口径3312万方*1600元/方=529.9亿
后续建安成本支出取全口径数字取整计600亿
目前有息负债570亿+目前应付账款480亿+后续建安支出600亿=总负债=1650亿
手里千亿货值，负债1650亿，货值差不多2年去化完成后，还留650亿让吾悦负担
2年后开业自有吾悦（不含轻资产）差不多得160家了吧，公允价1400亿，扣除650亿负债，实际价值750亿，这也基本是新城今后估值中枢
对于一个年租金140亿，净利50亿，无房开拖累的收租股，15PE还是值的吧，当然10PE到500亿市值也可以接受
文中未考虑在手190亿现金，2000万未开工土储，当然也没考虑2年内租金收入，日常费用、利息及税金，综合评判还是能对冲的
我说完了，各位轻喷
$新城发展(01030)$ $新城控股(SH601155)$
全部讨论
中间最大的疑问就是5200的存货均价。
从去年4季度结算情况看：
四季度营业额478.94亿，竣工836万平。
粗略把租金30亿扣了，住房口营业额为448.94
448.94/0.0836=5370元/平。
注意，这里分子分母都有误差，分子里多出了现房直接销售的部分；分母里多出了竣工吾悦以及未并表部分。
我们从现有报表难以得出现房销售情况以及未并表项目比例。
但可知去年4季度吾悦竣工4个，按40万平算，这个是可以扣除的。
那么就变成了448.94/0.0796=5682元
剩余未售货值就变成了1335*5682=758亿。这一下就多出了60亿。再加上没有算的190亿现金（不盖房子真不用这么多现金了）就是250亿。
把这250亿从你的650亿中扣除，就是400亿。就看起来舒服多了。实际上，未来两年随着三费下降，租金那边还能抠出小几十亿。最终出清后可能负债也就300多吧。
$新城控股(SH601155)$ $新城发展(01030)$
新城股友可以一起来算算。这次算的比较细致了。
少了重要的三点，一是预收1060亿元，多数都是住宅预收吧？二是利息支出、期间费用未考虑，三是未开工项目还是要开工的。而且，2024年一季度的去化速度明显下降，不容乐观
没看明白，诚意请教：若能成功转型，160家吾悦，但背负600多亿的债务，按5％的利息算，每年利息30亿。140亿营收，50亿利润，扣除利息后是20亿／年，那现在也并不低估。如果说扣除利息后还有50亿／年，则140亿营收产生80多亿的息前利润，感觉这种利润率不太真实。
【$新城控股(SH601155)$ 大概率不会暴雷，两年后吾悦大概率150亿营收，净利50亿】我刚打赏了这个帖子 ¥6666，也推荐给你。
你只算了在建，还有大概还有2000万平米是未建的，这里面扣掉500万平米没有开发价值的，剩下的就算不赚钱收回土地款还是有200多亿，只是时间问题，但这个消化的过程中每年还会产生的利息。利息你还没算
有息负债应该加上发展借的美元债，毕竟发展手里也没钱，需要控股来还
你好，最近才关注新城，不好意思，想请教个问题。未售期房全口径 1335 万方你是从哪里获取到的呢？
厚叔，想请教结算均价5200元/平米是怎么得来的，仔细翻财报也没有得到这个数
能不能算算新城每平的建安成本，如果是3000则竣工前无法去化到6成以上，则没有开工必要。建安成本越高，土储越没有价值