拈花堂 的讨论

为了回答你这个问题，特地电脑上查了一下数据，13年到23年正好11年，累计归母净利664亿，分红146亿，还剩518亿，加上有息负债638亿（假设全是为了吾悦借的，且包含发展的美元债），518+638=1156亿，和账面投资性房产1199亿基本吻合。
撇开吾悦，剩下住开部分
总资产-投资性房产，3681-1199=2482亿
总负债-有息负债，2817-638=2179亿
差不多还有300亿的净资产。那这300亿净资产会不会归零或者成为负资产？
资产是软的，负债是硬的，所以能减值的无非是存货和长期股权投资（表外项目）
存货1398+长期股权236=1634
同时合同负债1024，也就是收了钱没交房的
互相抵消后差不多还有600亿待售，后续在建楼盘还需投入600亿，总成本1200亿。
房开净资产300亿，待售货值成本1200亿，打折的话毛利率是-25%，貌似也能断臂求生了，就当房开没有估值，没有净资产，全部归零。
综合上述数据，极端悲观假设下，新城只有吾悦价值，1200亿的资产，600亿的有息负债，600亿的净资产。

租金140，毛利100，利息30，税金20

原先也看过一些对综合体的收益评估，大致是70％左右的毛利，40％左右的净利，但评估是基于自有资金投入，并不包含新城这种背负巨额债务的情况。

26年差不多了

清晰了当的指明底在哪儿[牛]。我想请教下50亿净利的日子会哪一年到来？

哥，现在有息都没有600。

请教一下哈，我刚刚开始学习，轻喷哈。是不是可以这样理解，新城这些年发展，就是用600亿负债换来这100多家吾悦广场，每年挣50亿。还剩下一些土储。

大佬，你是已经把吾悦的销售和管理费用算在成本里了吗？

我知道啊570，但是长期应付款还有70不到，发展借给控股的

我也是同样的看法，如果最终吾悦背500亿以上的有些负债，目前估值合理。但目前情况不确定因素太多了！