$恒隆地产(00101)$ $恒隆集团(00010)$ 根据恒隆23年年报发布会视频机翻了相关文字，供参考：
Joyce：欢迎参加FY 23年度报告及今日早些时候宣布的恒隆地产101.HK和恒隆集团10.HK的结果公布会。我们欢迎身处香港恒隆总部新装修办公室的观众，以及通过网络直播加入我们的观众。我是Joyce·夸克，恒隆的投资者关系总经理。今天，我们的高级管理团队都在我们的香港办公室参加这次报告会。他们包括我们的主席Ronnie先生、副主席Adriel先生、首席执行官先生，以及首席财务官Kennethne先生。这次，Ronnie和Adriel想要发表几句话，我相信大家都很期待。我们将分享我们结果的一些亮点。Adriel还可能会谈到我们在可持续性方面的一些关键里程碑。之后，我们将回答现场及网络直播观众的问题。那么，Ronnie，你想先开始吗？
Ronnie：我猜你是说大家都期待这个是因为我要离开了。你说得对，我要退休了，不是辞职。无论如何，我现在74岁，而且……你说得对，你说得对。所以当你还年轻的时候，你想要做很多事情，而接班计划实际上是十年的准备。所以对我们内部来说，这并不是什么新鲜事，对我们长期服务的高管、长期服务的执行董事来说，他们非常参与整个过程。以至于我记得有一次，因为其中一位董事住在美国，我们三个飞到那里，就是为了开会讨论这些事情。那应该是大约8-10年前的事了。所以，我很高兴最终事情是按照这样的方式发展的，因为事情可能不会如预期那样进行。如果你得到了一个不称职的儿子，那么你知道最好不要这么做。但事情还算顺利，我认为我们也很高兴，在Adriel的领导下，判断Adriel好坏，他负责聘请了一位首席执行官。所以，如果你认为我们的首席执行官不错，那么Adriel应该还可以。如果我们的首席执行官不行，那么Adriel也不行。所以，你们来评判。无论如何，感谢这些年来所有的支持。我认为这是一段不错的旅程。我将不会是非执行董事；我将不再是董事会成员。所以董事会选择给我的头衔，名誉主席，只是一个名义上的头衔。我在董事会没有投票权。我可以参加会议，但基本上我已经退出了。所以，对于那些不认识我的人来说，在过去的20年里，我参与了许多非营利组织，我想你们中的一些人知道。例如，我曾是纽约市亚洲协会的全球主席七年。我是“一国两制”研究所的主席大约20年。我是一个叫亚洲商业理事会的主要创始人和创始主席。所以，这些都是我长期密切相关的组织，但是，当到了离开的时候，基本上在每种情况下，我都告诉董事会我认为是时候离开了，然后我就离开了。不要干预，让年轻一代做他们的工作。但另一方面，考虑到家族仍然是控股股东，我们大约拥有恒隆集团40%的股份，然后集团大约拥有恒隆地产61%的股份。所以，我们基本上有控制权，所以为了保护家族资产，我会保持警惕，但我不会干预。所以，我相信你们还会在这里或那里看到我。有人问我会不会再写信？答案是否定的。首先，有很多工作要做；其次，除非董事会想让我写，我怀疑这一点，因为如果他们想要我的观点，我们完全可以关上门自己谈。我们没必要让全世界都知道。我没有义务让全世界知道我在想什么。但是，当你是主席的时候，我认为我的工作是让全世界知道我们在想什么。我们不是最赚钱的公司；我们做得还可以。我们创造了一些股东价值。但我认为，如果有什么事情，我以我们可能是全香港房地产行业中最透明的公司为荣。我认为我们的董事会可能是最真正按照应有的方式运作的。坦白说，在整个香港乃至亚洲的很多地方，我很少看到这样的情况。所以，这是我们可以自豪的一点。我们的风险管理做得好；我们的财务杠杆相对保守。我们的风险控制系统也很好。审计委员会也负责这个。没有其他家族主导的公司会由非执行董事决定主席的薪水，但这家公司，在过去的24年里，我的薪水是由提名委员会决定的。而他们的薪水不是由我决定的；我推荐，但是由董事会决定。所以，你知道，很多这样的事情，公司治理、ESG，我认为我们是最好的，你们会听到的。只有三家公司获得了双A评级。哦，这是MSI和MSC，我们是其中之一。所以，我认为有很多事情是我们可以自豪的。但展望未来，好吧，也许我稍后会谈谈我对市场的看法，如果你们感兴趣的话，让我先说我想说的。
Adriel：真的没太多要说的。我认为我们过去几十年来的道路是非常清晰的。战略已经多次阐述，预期不会有偏离。我们已经做到了；我认为我们做得相当好。所以，至少不需要做大的调整。显然，我们必须快速有效地对市场做出反应，但就我而言，这只是像往常一样的业务。就我而言，这只是像往常一样的业务。我认为，就我们所有同事而言，我们的日常工作大致上会与过去几年相似。你知道，Ronnie给了我们很大的空间和自由度；我们做出自己的决定。只有在非常大的决定上，我们才会寻求他更多的意见。所以实际上，不管知不知道，我们已经在这种方式下运作一段时间了，所以我不预见任何戏剧性的变化，至少在近期或中期未来不会，除了我们需要作为负责任的股东和管理层对市场做出反应之外。谢谢你。
Joyce：现在，我们将介绍10个重点幻灯片。谢谢。
Weber：是的，我认为这是更常规的部分。我认为那更有趣，对吧？只是强调那也很有趣。关于我们的核心业务，我想我可能只关注P，那么当然，它与HLP相似。核心租金收入增长了3%，基本增长了1%。我想你们都知道，主要的逆风来自于人民币的贬值，平均下降了5%。所以，我认为在下一页，你们会看到这实际上对此产生了很大的拖累。我们将HLP的股息保持在78美分，HLG的股息保持在86美分。我认为这一页，我们几年前引入的。现在，我想重新审视它们。我们的股息会有所上调，但与此同时，利息覆盖率仍然处于非常健康的水平。在净债务方面，约为450亿，比去年增加了50亿，主要是因为我们在大陆的所有资本支出，包括杭州、无锡和昆明的所有建设，现在几乎接近完成。我们的可持续性融资从46亿增加到55亿，这在几年时间内是一个巨大的成就，我们还专注于固定和浮动的离岸贷款，即港元。主要保持去年的50/50比例。借款成本不可避免地也从3.5%上升到4.3%，回到了我们2020年的水平。这是，我认为，一个页面总结了我们所有的财务表现管理。好的，正如我提到的，人民币平均贬值约为4.7%。如果你看上半年和下半年，上半年下降了6.1%，下半年下降了3%。因此，如果你看我们在大陆的租金收入，以人民币计算增长了8%。我们还想强调，与2021年相比，因为我们都实际上记得2021年是中国国内消费的高峰期。那时，我们的人民币收入也增长了9%。然而，在过去两年中，人民币贬值后转换成港元，与去年相比只有3%，与两年前持平。所以基本上，如果你快速计算，人民币在过去两年中贬值了9%。香港的租金收入增长了2%，这是自2020年以来四年来的首次。它仍然比'21年低一点，减少了一，但或多或少持平，但至少势头上升，主要是由零售恢复驱动的。好的，大陆，正如我提到的，同比增长8%，但我想很多人，我敢肯定，会看半年对半年和年对年等等。所以我想对我来说，我想强调的关键是，上半年因为2022年上海封锁的低基数而增长了13%。然而，正如我们在七月讨论的，下半年也显示出4%的增长。我记得我们有一个中期报告时，你们很多人提到我们非常谨慎。我们确实很谨慎，然后我们是正确的。放缓从五月中旬开始；实际上，每个人都感觉到了，现在基本上，它显示了，但我们仍然能在2023年下半年显示出4%的增长。零售、办公和酒店之间的混合基本上没变，你可以看到酒店方面因为，你知道，现在国内旅游恢复了，然后你可以预期酒店业务做得更好。好的，这是零售，8%，正如我提到的，上半年13%，下半年3%。好的，这个图表，我认为，值得我们带领你们了解。总的来说，第二个半年的租户销售，尽管一切都在放缓，我们仍然显示出与2022年下半年相比7%的增长，与所谓的2021年黄金年相比3%的增长。所以我认为销售还在那里，我想详细说明的一点是，我记得在过去三年中，你们每个人都问过关于海外消费、经济放缓的问题。这是两者的结合，对吧？上半年，你可以说人们逐渐出国，但下半年，基本上，每个人都在旅行。基本上，如果你去上海、北京和所有一线城市，在圣诞节或国庆节，你会看到比过去两年安静一些，但实际上，我会提醒我的团队，这正是COVID之前的情况，当更多人能够负担得起旅行时。通常，当我们有季节，有节日时，人们会开始旅行。所以我认为这是经济放缓和海外消费恢复的结合，好消息是我们仍然显示出7%的增长和与两年前相比3%的增长。奢侈品，更多，虽然你可以看到下降到5%，奢侈品更大规模恢复，回到32%，也回到21.4%。对，所以我认为他们对客流量非常敏感，当客流量回来时，奢侈品的销售实际上相应增加。下一页，好的，这个，我认为每个人可能会有所担忧，但对我来说，我不认为这是个问题。我认为这是预期中的，正如我提到的，S和三对于整个下半年。然而，如果你看上海，是的，全年25%因为2022年的封锁，但与2022年下半年相比，我们只是减少了1%，结合了海外消费和经济放缓。对，与2021年下半年的黄金年相比，是的，下降了9%。然而，正如你们都记得的，'21年全年，所有的销售在一年或两年后COVID三倍增长。所以，因此，现在我们终于可以可视化并告诉你们，好的，现在海外消费和经济放缓的影响，有影响，但尤其是在一线城市，像上海、北京、广州。深圳，我会说，可能是一样的。尽管在香港，很多人谈论消费上升，但他们增加的消费更多是在低价值消费而非奢侈品消费。所以，我认为这是一种类似的模式，但对我们的投资组合来说好消息是，在上海，你可以看到在下半年与2022年相比增长了18%，与2021年相比增长了21%，而且基本上保持了全年的相同百分比。这意味着我们在上海以外的物业，即使在经济放缓和海外消费的情况下，增长率仍在继续。
接下来谈谈办公室。我相信你们在市场上已经听说了，相当安静。好消息是我们仍然显示出5%的增长。我认为我们比市场表现得更好，这得益于我们的老物业，如Plaza 66表现良好，租金回报正面，以及我们在上海以外的一些物业拥有更高的入住率。所以，这仍然继续为我们的收入做出贡献，现在绝对水平相当高，因为半年基本上，它的成本已经达到了11亿，就销售额而言，就收入而言，这是一个占我们业务20%的可观数字。这个数字我们几年前引入的，可能是去年或前年。我认为重要的是我们要查看客户数据，看看他们来自哪里。如果你记得，我们的销售增长了23%。这与我们的会员销售增长几乎相同，今年为22%。22%与以前不同，因为你可以看到有效会员的增加，这意味着我们不仅获得了23的新会员，而且激活了许多非活跃会员在COVID之后，中国开放之后再次变得活跃。
如今，关键是，在COVID期间，我们只需要找到那些顶级客户来购买奢侈品，我们就完成了。现在，你需要让每一个人都在你这里消费，即使平均消费有所下降，但你可以看到渗透率相同，会员销售实际上增加了22%。我可以在这里分享更多，是每个人可能怀疑顶端消费者因为海外消费等而减少。实际上，恰恰相反，我们的顶端会员，即翡翠和蓝宝石级别的会员，他们的消费更多，平均消费也更多。唯一我们看到拖累整个经济周期的是琥珀和红宝石级别的会员，因为如果你处于较低端，你会感受到经济压力，你会更加谨慎，你可能会遭到奖金削减，或者你可能会遇到一些工作上的困难，这些人的消费较少。这就是为什么我们需要更多这样的人。这就是为什么，如果你谈论行业，我们的美容产品，我们的餐饮和其他行业的组合需要改善，以便留住他们，因此他们会在我们这里消费更多。
在香港，我们有类似的趋势。渗透率不会像大陆那样高，因为我们并不真正运营奢侈品购物中心。它更像是一个社区商场，因此渗透率较低。新会员和有效会员也增加了，因为现在他们可以更频繁地来到我们的商场。香港的租金上涨了2%，主要是由零售驱动的。我们的办公室上涨了1%，我们的零售上涨了4%。所以，我认为我们的房地产办公室与其他房地产开发商的办公室有所不同，因为我们只在中环和湾仔以及一些其他地方有交易，不真正是CBD办公室。我们在做零售交易等，所以我认为影响较小，但不幸的是，香港办公室的经济情绪或市场情绪相当安静，因此我们需要密切关注，但至少我们仍然可以显示出1%的增长。住宅方面有些拖累，主要是因为我们关闭了顶峰项目进行翻新，这就是为什么我们在香港的住宅有所下降。所以，我认为在可持续性方面，我刚刚带你们了解了一些事情。Ronnie刚谈到了这个双A，这是MSCI ESG评级。我们在2021年从无到有获得了A级评级，现在两年内达到了双A级。所以，我们在这方面取得了很大的进展。即使在这个办公室，我们使用的很多材料，甚至是汽车，甚至一些木制家具，我们基本上试图节省一些废物，因此我们可以使用一些回收材料来支持我们的ESG目标。除了与LVMH的合作外，现在我们也在与其他租户展开合作，确保与他们合作，因此我们不仅可以改善大型租户，也能改善小型租户。正如我提到的，可持续性融资从46%提升至55%。这就是我所有的内容。我确定你们有更多问题，所以我就先停在这里。
Joyce：谢谢。现在我们开始问答环节。请随意举手提问，不管是在我们办公室的还是通过网络直播页面上的提问框提问。首先，现场有人提问吗？谢谢，来自瑞银的马克，请。
马克：首先，感谢Ronnie过去几十年的辛勤工作。另一个问题可能是给Ronnie和Adriel的，那么在未来五年内，你们如何看待恒隆地产或恒隆集团作为一个整体？我们的前进策略是什么？因为我记得Ronnie过去曾经提到，如果你有现金，你只想做三件事，对吧？首先是偿还债务，其次是增加股息，第三是增长，但我们更倾向于收购现有项目并首先增加STTI。所以，不确定你们如何看待未来的策略。我认为这是第一个问题，第二个问题是关于2024年奢侈品销售的展望。半年前，你提到缺乏可见性，但显然，我们已经进入了2024年。不知道我们现在是否有可见性。谢谢。
Ronnie：接下来的五年，我不会在这里。我还会在地球上，不在地下，但我不会坐在这里，所以我认为这个问题由阿德和Weber更好回答。
Adriel：那么，你想先回答第二个问题，还是另一个问题？是第二个问题。真的，就像我说的，我认为策略不会改变。我们所做的非常稳定；它是极其强大的循环收入。所以，我不认为有任何需要做出大的改变。有了我们手头的现金，显然，几个月前我们所说的可能今天仍然成立。至少在香港，利率不会降低，所以我们仍然热衷于减少我们的债务。话虽如此，我们应该在明年顶峰，嗯，今年或明年，这实际上与建设周期相吻合。我们将完成最多的建设，实际上今年完成的建筑总面积第二多。第一，最高的完成建筑总面积是在2019年，我们完成了将近500万平方英尺。今年，我们将交付大约400万平方英尺，包括位于HJO的西湖。显然，随着我们的资本支出达到顶峰，除非出现意外的机会，我们应该能够开始迅速偿还债务。所以那仍然是，我认为，首要任务。显然，谁知道市场将会怎样。如果有一些出乎意料的，令人震惊的好地，我认为我们仍然有余地。但就目前而言，我们可以预见到。你们中的一些人可能已经捕捉到了上海的新闻；显然，我们正在努力扩展Plaza 66。那里将会有一个小而有意义的扩建到现有的购物中心。我认为我们最感兴趣的是那些我们已经占据最大立足点的市场，我们已经主导了市场，我们几乎可以保证回报。鉴于今天的市场，这些是我认为最好的机会呈现出来的地方。所以，那就是我们将要关注的。但就拥有现金而言，我认为，这没有改变：它是偿还债务、分红，然后最后再投资。
Weber：是的，我认为你覆盖了大部分关键点。我只想强调几件事情。回顾10-15年前，当你去一个新城市，走进那个城市最受欢迎或最好的CBD，并请求政府给你一大块土地，我认为，老实说，在今天的环境中，那样的时期已经过去了。可用的不多；你开发需要很长时间。我认为，Plaza 66的扩展是另一种更有效的扩张方式，因为你不需要重建一个新团队。你基本上知道你特定地点的需求；你知道你想要添加什么类型的贸易来使你的购物中心更有趣。我们总是谈论顾客的行为已经改变；现在他们是交易性的。他们想要享受你的地方；因此，我们必须增加更多的地点营造、餐馆，甚至一些有趣的东西，让人们愿意在那里逗留更长时间。所以，我认为这种以合理的资本支出规模进行的扩展，你会看到我们在这样的环境中做更多类似的事情。但永远不要说永不。如果你看到一些机会，我们在融资上有一些余地，当然，我们会仔细且有纪律地考虑它。但正如Adriel所说，策略不会改变。我们的核心业务，像今年，100%来自租赁。我们不像其他人，有30-70、50-50的开发物业和租赁物业的比例。我们需要做的是完成我们在大陆的一些土地储备，我们甚至还没有，正如我在上一节中提到的，一位记者问我们，“你们的土地储备是什么？”我告诉他，“在上行周期中，土地储备是好的；在下行周期中，我不需要土地储备，”对吧？因为两年后的价格可能会更低。因此，我认为对我们来说，更重要的是如何确保我们在支出资本支出时有纪律。我认为这很重要，正如肯尼斯经常提到的，接下来两年是我们资本支出的高峰。如果我们不进行进一步投资，希望之后，我们将享受收入增长来覆盖所有这些，这需要一点时间。我知道这一点；我现在加入公司已经五年半了；这是一个长周期的业务。即使我们想要做出决策改变，当你三年前做出决策时，你不能改变太多，因为你必须保持与政府的关系；你必须保持很多其他利益相关者的完整。很多事情我们只需要进去，但同时，我们相应地调整。例如，我可以分享一些我们可能看不到高回报的项目；如果没有任何继续的义务，我们放慢甚至停止。因此，我认为我们会在这方面更加有纪律，确保我们明智地花钱。希望，尽管市场非常不确定，但如果我们能继续做好基础工作，我们的很多购物中心仍然像两年、三年、四年那样新，因此我们希望有很多好的周期到来，因此我们可以看到持续的收入增长。
Ronnie：你知道我们正在找一些不需要太多现金的机会。你们看到了股份红利，对吧？这是一种节省现金的形式。所以，我们非常清楚现金为王的事实。但话虽如此，有些机会并不需要花费大量的钱，而且上升空间可能非常好，比如Plaza 66。我的意思是，这太令人惊讶了。我们可以增加大约4000平方米，13%，对吧？我们知道我们可以用这个地点做什么，因为Plaza 66，我们支付的成本与潜在奖励相比是微不足道的。我可以向你们保证，我们正在处理其他交易。你知道，我总是问自己这个问题：当经济这么糟糕，当政府这么缺钱时，一定有好机会可以得到。我不想花钱，但现在是合法地“偷取”的时候。你知道，你可以花费很少就真的得到好的交易。今天早上，我们向董事会展示了这样一个交易。嘿，不是说我们需要董事会的批准做这样的项目，但让他们了解发生了什么仍然是好的。所以，我们正在发现这样的机会，对我来说，非常满意。就像篮球一样。我永远不会打篮球，但我看别人打篮球。天啊，有些人真的很厉害；他们可以从你手中抢走球。这是合法“偷取”的时候。因此，希望我们可以在未来几个月宣布更多这样的机会。
有一天，我偶遇了一位女士，她在过去15年里真正了解中国大陆每一位重要的开发商。每当我需要了解中国大陆房地产领域或市场本身的任何信息时，这位女士一直是我的顾问。我会给她打电话。她来自大陆。那天晚上，我和我的妻子在香港偶遇了她，于是我说，“嘿，我们去喝茶吧。”所以，你知道，她告诉我她的开发商朋友们是多么的悲观。一个人对她说，“在我的有生之年，我将永远不会看到市场回归。”另一个人说，“我告诉我的女儿，在你的有生之年，中国的市场永远不会回归。”我发现这非常有趣，非常有意义。正如你所知，我说了两件事。第一，我说，“人们说恒隆是个熊抱者，你知道的。但你也知道大约两三年前我说过，这只熊不是那只熊。这只熊是另一种熊。”所以，不要像对待普通的熊那样反应。在一个普通的熊市中，在周期性下滑中，你基本上可以为下一轮上涨做准备。但这次，这只熊比以前的熊更复杂，更严重。所以，“此熊非彼熊”，不要指望很快会有任何变化。这是一个结构性问题。但话虽如此，当我听到那两个大陆开发商说这样的话时，它让我想起了摩根大通的话，“当街上有血时，伙计，街上就是有血。”这并不意味着我现在就会行动，因为这是一种不同的熊，但迟早，我相信机会会呈现出来，利用每个人包括政府缺钱的时候。政府缺现金，突然，我，我不需要告诉他们，我有多少现金。我们有相当多。但无论如何，你知道，所以我认为我并不是那么悲观，不会有一个时候我们会重新进入市场。我认为人们越是悲观，复苏可能来得越快。但即便如此，我不期待接下来的两三年会是好年头。所以，现在是保守现金，做股份红利，现在是卖房产的时候。你看到我们卖了一套蓝道单位，价格比我们上次卖的要低很多，但嘿，你必须现实。市场就是这样。所以，知道我们非常认真地保守现金，但同时，我们也应该为将来有很多好交易的那一天做准备。我在想，我不是在这里谈论我的竞争对手，但，你知道，这些都是朋友。我在想，“信和有那么多现金，现在每个人都这么悲观，很少有人会投资和购买土地。”恒基公开说，财务总监几周前对我说，“我们不会再买了。”如果我是信和，我会说，“哦天哪，我的100港元现在变成了110港元。”你知道我的意思。所以，你知道，这不是世界末日。所以，实际上，那两个故事给我带来了很大的鼓舞。对我来说，这是一个好兆头。大多数人听到这些可能会失眠。当我听到这些时，我睡得很好。但无论我说什么，有效期只有3个月。
Joyce：谢谢，Ronnie。现场有问题吗？来自摩根大通的Cal，
Cal：谢谢管理层。只是想检查一下去年下半年的租金回报趋势是怎样的，然后我们对明年有什么期待？然后，关于营业额租金，下半年的贡献是什么，明年我们有什么期待？所以，这是关于租金的第一个问题。第二个问题是，就像Ronnie刚才提到的，现在，你知道，许多其他开发商可能处于困境。可能有一些机会，对吧？所以，我们会考虑从这些陷入困境的开发商那里收购资产吗？这是我们可能会积极寻找的东西吗？谢谢。
Weber：我先回答你的第二个问题。确实有很多交易，但不，我们不感兴趣。第一个问题是，我认为，我们实际上在年报中分享了我们的营业额租金数字，你可以看到我们的数字大致相同。你可以期待的是，它们实际上在20多岁中期。上半年高于20多岁中期，下半年低于20多岁中期，所以它们仍然在20%的范围内。所以，我认为营业额租金并没有太大变化。它取决于销售，但好的是，无论你看上半年还是下半年，我们的固定租金都有高个位数的增长。所以，我认为即使你计算数学题，我们下半年大陆收入比上半年下降了1%，对吧，绝对数字，但你可以看到销售数字下降了3%，但实际上，你在收入中看不到太多，因为固定租金上升了，对吧？所以，我认为关键的基本问题是，也许Ronnie在很久以前提到过，关键是我们要向租户展示我们可以实现这种销售，因此当我们续签租约时，我们有机会向他们展示为什么不向我们支付更多的固定租金而较少的可变租金，因为这是我们如何获得租金回报的方式。现在，当然，我们希望这种方式能够起作用，因为如果下行周期来临，我们也需要确保我们可以从其他商场合并更多的店铺到我们这里，对吧？因为如果你不想扩张，来到最高产出的一个并做更多，对吧？所以，我认为这是整合的一年或者时期。好消息是，五七年前，也许你只能说我们有Plaza 66，现在我们有七个奢侈品商场，基本上它们都是市场上的领导者。所以，如果我们能继续做得好，我认为我们从其他人那里整合销售的机会会更高，对吧，而不是要求他们扩张和扩张。而且，我相信你理解这个游戏，如果我们做得好，租户关闭我们的机会会更少，如果我们做得好，我们从其他人那里整合的机会会更高。所以，这就是我们的看法，即使整个蛋糕变小或保持不变，但如果我们能继续做得好，成为市场的领导者，我相信我们可以继续做得好。
Joyce：来自花旗的Kenneth，谢谢。
Kenneth：是的，粉丝们，我想问问你们，因为Ronnie在这里可能可以回答这个问题，几个客户也感兴趣，为什么你们会偏好分阶段退休，例如，你成为非执行董事或顾问，然后现在完全退休？当然，你可以和Adriel内部讨论，我确信你们每天都可以讨论，但我们不知道。这背后的理由是什么？我认为这是一个问题。其次，我们注意到这是第一次，我不确定是否，实施了股份红利，这是否意味着集团将在下一轮采取股份红利，如果是这样，我们是否应该期待你们仍然有目标维持稳定的绝对每股股息78美分，如果你们已经选择了股份红利，所以你们已经节省了一半的现金了。
Ronnie：第二个问题已经在内部详细讨论过了。我会让我的同事回答，也许Kennethneth可以回答。关于第一个问题，我认为这更多是个人性格问题。我不喜欢，抱歉用中文说，“拖泥带水”，你知道，不要太纠缠，你知道，该走的时候就走。面对现实，我还在，我还在这里，我还有一个办公室，我只是不再拿薪水而已。所以，你知道，我和我的同事们合作得很好，所以，你知道，我认为他们尊重我一些观点，我知道我的限制，什么该推，什么不该推。所以，坦白说，我不认为这会有太大区别。这只是让年轻一代更快积累经验的好时机。Weber54岁，Adriel41岁。哦，顺便说一句，就一个小轶事，我已故的父亲41岁时创立了这家公司，我41岁时接任了董事长，现在Adriel也是41岁。这不是我们这样做的原因，那是K，那不是你问题的答案，但不管怎样，有时候生活的小乐趣。所以，我对这些事情相当乐观，你知道，顺便说一句，Joyce告诉我，他说，“嘿，第一个我告诉他你要退休的人说，‘哦不，Ronnie的健康还好吗？’”我的健康非常好。好吧，我刚做了第四次新冠疫苗注射，所以我有点疼，但除此之外，我完全没问题。股份红利，好的。
Kennethne：我想作为专业投资者和分析师，我不需要告诉你们股份红利的好处，我们已经在公告中声明了。所以，股东们可以不用支付经纪费重新投资，更重要的是，公司也可以通过保留更多现金作为营运资金而受益。这是要采取的措施，这是真的。我认为你们可能会问为什么我们现在这样做。正如Adriel提到的，今年，我们处于资本支出的高峰期。我们将在资本支出上花费大约60亿。同时，管理层和我的董事会不断提醒我，“嘿，Kenneth，请注意负债比率。”所以，我们非常注意财务纪律。减少负债有很多方式。好吧，资产处置，你知道，但对于某些资产，你可能不想以低价出售，对吧？那么，你能做什么？有人说，“嘿，你可能会削减股息。这是我们想做的事吗？”不，我们的收益相当稳健；不。那么，我们能做什么？最后，我们认为股份红利是我们可能考虑的选项之一，我们向董事会提出，并获得董事会同意这样做。所以，我希望这个安排能得到市场的好评。顺便说一句，关于股份红利安排，董事会将定期审查，包括我们的现金分配。你问我，你知道，HLG会选择多少。我现在不能告诉你，但我相信，自然地，作为主要股东和大部分股息的持有者，我们可能会选择股份，但我现在不能告诉你细节。
Ronnie：我们的法律顾问告诉我，“Ronnie，不要说。你不应该说这个。
Prine：非常感谢。这个问题你已经以某种方式回答了关于股息的问题，但我只是想了解。上次你削减了一分钱的股息，只是为了展示。显然，市场不喜欢它，而且保持不变是好的。Ronnie：今天早上董事会那样做，
Prine：但我还在思考这次讨论，即使是股份红利，因为显然如果你加上资本化的利息，你支付的超过了你的净收入，对吧？那个百分比写在那里。所以，我们在某种程度上对中国再次持悲观态度。我们讨论了这个大熊、长熊、短熊。那么，说“我们回到80%或你收入的某个百分比，让我们重新基础，然后将来市场回归时我们将增长”，这是否明智？我只是想了解这背后的讨论。我有的第二个问题是关于，对Weber，你给出了下半年的数字，对吧？其中一些数字对于上海来说是负面的。你能告诉我们一点关于第四季度对比第三季度的情况吗？我觉得奢侈品变得更糟，
weber：不，变得更好。第三季度是最糟的。
Prine：好的，这非常有帮助。然后我还有一个问题，为什么你们要翻新顶峰？我的意思是，翻新前的租金非常好，我不确定市场是否足够强大，即使在翻新后，你可以要求，我不知道，20万。这是新的租金吗？所以，我只是想了解我们这样做背后的逻辑。就这些了。谢谢。
Weber：先回答最后一个问题。我认为翻新是必要的，这是一项有21年历史的资产。当然，你可以像过去一样只是出租它。Ronnie总是抱怨租金太低。但同时，我认为翻新可以为我们将来提供一个选项，对吧？所以，我不能说更多，但当然，租金会上涨，尤其是如果你看今天的市场，即使买卖交易大幅下降，但租金实际上上升了。首先，现在一批人去新加坡，有些人正在回来。其次，这些人可能认为市场可能会进一步调整；他们先租后买。因此，我们可以看到，2023年最后一个季度的租赁市场相当稳健。如果你看我们的Burnside，我们的入住率是96%，对吧，从几个月前的84%上升。所以这种高端细分市场的租金，我认为在接下来的几年里，无论发生什么，除非每个人都离开香港，对吧？否则，我看到人们在COVID之后回来。他们可能不想立即跳进去尝试买入，但他们可能想租。所以，我们的翻新将在明年初完成。到那时，我们将拥有更好的物业，更好的选择，你可能会争论为什么要花这些钱，但希望到那时，我们可以向你证明这是值得的。
Ronnie：关于为什么选择股份红利，这个想法是如何产生的？首先，你知道，我一直在写环境有多负面，我在过去几次董事会会议的开场白中开始表达我对市场的担忧。我已经向你们表达了我的感受，这不仅仅是常规的业务风险。如金融技术过时、市场风险等，这些风险仍然存在。但今天，你还得面对地缘政治风险和经济风险，这在过去并不那么关键。过去偶尔会有地缘政治性事件发生，但今天，我们每天都在这种威胁下。所以，我一直非常谨慎和负面，我不断告诉我的同事们，“嘿，非常谨慎地花钱。大额资本支出是在像这样的困难时期使公司陷入困境的方式，所以要小心。”所以，如果我看到这个情况，我们能做什么呢？其中一件事，董事会决定冻结我们的薪资增长。对我来说，没关系；我要离开了。我只剩下四个月，但对这些家伙来说，不是因为董事会认为他们做得不好。董事会非常看重他们，除了一些独特的情况，你知道，对某些人应该加薪。否则，我们什么都没有，没有加薪。这是一种方式，但这并不能节省太多钱，因为无论如何，我们的薪资并不高。我们大概在行业中处于中等水平。考虑到这一点，我认为股份红利真的很有意义。你可以很容易地节省，你知道，一两亿，一下子就节省下来，而且股东如果给你选择，他们不介意。你可以选择现金；你仍然可以拿到现金。显然，我们认识到如果你发放太多股份红利而不是现金，那么明年是否还能维持的稀释效应。所以，我们在内部讨论了这个问题，你知道，我们认为有办法尽我们最大努力让你们满意，不仅是今年，也是明年。这可能行得通，也可能行不通，但你知道，我们有一些想法和方法让你们至少不不高兴。这是怎么来的？有一天，我们四个人开会，然后Weber必须走了。他走后，我们三个人在闲聊，Kennethneth说，“嘿，你知道，我们总是可以有股份红利。”我说，“是的，对。股份红利有意义，不是吗？”你知道，所以我们沿着那条路走下去，我认为这是非常合理的。而且，恒隆集团是净现金。嗯，我们有债务，但你知道，我们手头有现金。所以，你知道，恒隆集团需要确保他们不仅能向家族而且向其他人支付股息。所以，恒隆集团并不缺现金，对吧？把所有这些放在一起，对恒隆地产，对恒隆集团，甚至对主要股东来说，都是有意义的。所以，这似乎是正确的做法。你怎么选择？普林：是的，我确定你必须接受它；你是长期投资者。可能的话，我们会选择股份。我们还有很多短期考虑。我也喜欢它们。我们放弃了好的和坏的情况。可能一切都重要；每个选择都有两面。有些人，我们中的一些人，已经立即问我，“嘿，现在股价相当便宜，所以现在的股份是否比……驱动更多的分红？”所以，我认为每件事都有积极和消极的一面，但对于你们，你们知道，10年、20年，你们选择股份。
Ronnie：我不能。我认为我的内部法律顾问是正确的。我最好不说，因为，嘿，价格还没决定，对吧？如你们都知道，你们的客户有时在市场上，特别是在这些日子里，会搞些小动作。
Weber：我宁愿问普林。你刚才问了那个问题。为什么你不重新定基或做股份红利？如果我们选择通过削减股息来重新定基，你……会高兴吗？
Ronnie：看，股票无论如何都下跌了6%。我的观点是，不，不，我真的认为这是一个非常创新的想法，正如你提到的，它取决于明年的影响。所以，到目前为止，一切都还好。保持股息不变，知道资本支出将达到顶峰，这是某种意义上的一件事，你知道，如果有多年的资本支出和负债比例不应该下降，我会削减股息到一个可持续的水平。多年支付105%绝不是一个人应该做的事情，但如果你知道你只是做一年，那么就没问题，这就是为什么目前来说在股份红利方面听起来还可以。我们只是必须回到正常水平的股息支付，无论是现金。
Ronnie：天知道明年会发生什么，对吧？如果市场突然复苏怎么办？
普林：你会有很多钱；你会以较低的价格拥有更多股份，所以你会很高兴，对吗？
Ronnie：或者我们能够以合理的价格卖出一些资产，所以所有这些都会成为考虑因素。
Joyce：我们的演讲已经超时了一点，所以我将以一些特定于物业的问题结束这次讨论，并作为最后一个问题。第一个问题实际上是给Weber的，他提到了Plaza 66的扩展。这听起来非常有趣。你想在这个扩展中引入哪种租户，时间表是怎样的？第二个特定于物业的问题是关于西湖66的现状。第三个问题是武汉商场与其主要竞争对手的表现和竞争地位。谢谢。
Weber：哇，这是一个长答案。对于Plaza 66，我认为我们已经排列好了所有的潜在客户，因为需求高于供应。你肯定会看到将会有奢侈品牌；将会有餐饮；将会有一些生活方式类的交易，这可以增强我们在Plaza 66的整体产品。好消息是我们在B1有无缝连接，所以基本上，我们可以扩展，使我们的B1比今天大得多。因此，我们将能够继续扩大我们现有B1中的男士护理到新的部分。所以，我认为这非常令人兴奋，因为你永远不会有一个项目，在你开始之前，你已经有很好的需求在你面前。所以，回报会相当可观。所以，我们对这个项目非常有信心，希望我们可以在2026年第三季度完成。我没有听起来太过激进，对吧？所以，我们希望在第一季度、第二季度得到所有批准，然后我们将在今年第三季度开始工作，对吧？因为它只有四层，占地面积非常小。希望施工时间会很快，然后你不需要挖得很深，所以建设时间相当快。第二个是西湖。到目前为止，一切都还不错。不像我刚才在Plaza 66描述的那样乐观；你已经排好了每个人。但关键的锚定租户，我们已经确定了很多，但你仍然需要一些时间来确保我们填补了除奢侈品之外的所有其他贸易类别，因为正如我提到的，仅仅完成奢侈品的工作在今天的环境中是不够的。你只需要确保我们展示我们的新物业的美丽之处，有很多室内外交错的设计，不一定需要一家奢侈品店。你需要很多餐饮和有趣的贸易来激活这一点。所以，我认为我们正走在正确的轨道上。我们实际上在开业前两年就开始了我们的租赁活动，所以我认为我们在这方面取得了很好的进展。突然间由于整个经济的放缓，出现了一些阻力，但我仍然相信我们能够以非常好的贸易组合开业这个商场，我们内部称我们的西湖66为Plaza plus。所以，你可以想象我们的定位以及提供的将会比Plaza 66还要好。所以，这是我们的目标，这需要一些时间，因为一些奢侈品牌可能不会在你开业时立即开店，但希望，阵容将继续给我们甚至是顾客留下深刻印象。武汉的竞争非常激烈。你可以看到我们的入住率在那里有些上上下下，尽管我们的销售和收入实际上上升了，部分原因是我们在B1失去了我们的超市，占了6%的入住率。希望我们能很快替换他们，并且我们也能继续竞争。隔壁的竞争对手，但再次，如果你看我们的奢侈品份额，如果你看我们的提供，实际上，我们正走在正确的轨道上，当然，我们希望看到更快的速度，但当然，市场和竞争，我们正在非常努力地让这一切工作。但我真的相信，如果你看销售，如果你看规模，在某些方面，武汉的销售，即使今天的入住率是8%多一点，销售已经比青大了，所以这意味着那里的市场要大得多，尽管我们隔壁有竞争。所以，我相信如果我们能像我们过去在无锡、在上海做到的那样攻克武汉，我们已经证明我们能做到，并且大连，我们可以完成这个任务，这将是可观的。所以，我认为总的来说，这并不像是你随时都能摘到的低垂果实，但我认为我们正在我们的投资组合中努力，并且现在对我们来说，更多或少地具有我们在每个成功商场中看到的类似特征。所以，我认为总的来说，我们是乐观的。我们相信我们可以在希望是短时间内完成，但大连、无锡和所有其他实际上向我们证明了我们可以很快完成。
Ronnie：我能问你们一个问题吗？当梅西拿球向对方球门进发时，如果我跑不过他，我可以拉他的衣服、球衣吗？我可以拉他的球衣吗？这合法吗？不是，对吧？好吧，这就是美国今天对中国所做的，但那是国际关系，在国际关系中，也许这是可以接受的。但在商业上，在中国，人们总是这样对你做。当我们开设上海店时，当时的邻居确实对我们做了同样的事，那家公司现在破产了。然后在武汉，我们的邻居也对我们做了同样的事。那家伙几乎破产了。我是认真的，好吗？所以现在在湾区，我们有同样的情况。你知道，如果一个品牌进入我们的地方，然后他们会为整个省切断他们的供应。你知道，即使是一个超市，他们也会从你那里拿走，但他们不是唯一的品牌。有其他非常好的超市品牌，对吧？所以，是的，他们只是愚蠢。他们迫使我们引进一个更好的竞争对手，一个更好的品牌。你知道，在湾区你会看到一点空置率上升。这是因为，什么，4%左右的空间。所以，我们会到达那里。我们正在赶上我们的竞争对手，不如我希望的那么快，但今天的市场也非常具有挑战性，但我们会赶上的，所以我非常兴奋我们有一天会像在无锡或上海的港汇恒隆广场一样宣布胜利。我相信武汉会有类似的情况，毫无疑问。我是梅西，我很抱歉，毫无疑问他们喜欢拉我的球衣，他们会的。你应该预料到这一点，但拉梅西球衣的人最终都不会好过，正如我在上海和无锡的竞争对手所证明的那样。所以，我们会看到。我认为未来是美好的。谢谢。
阿德里：关于在湾区的建设补充几句，工程正在全速推进。我们计划如期明年初开业，甚至希望今年晚些时候能够进行软开业。这是我们的希望。我们已经完成了六座塔楼中的三座的封顶，另外三座也在迅速建设中。那里的文华东方酒店备受期待，我认为它也会表现非常好。总的来说，全速前进。
Joyce：谢谢，Ronnie，阿德里，Weber，Kennethneth。女士们先生们，这结束了我们FY 23结果的无尽演讲。非常感谢你们的参与。我们下次见。