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最近几个热点新闻挺值得关注。乍一看牛马不相及，但仔细思考后发现他们是互相关联的。为什么地方政府在土地市场价格下滑时，也要不断推出土地拍卖？为什么水电煤甚至高铁的价格都在上涨？
随着房地产这个占GDP超过30%的引擎增速减弱，未来财税体系将发生剧烈的变化。对生活和投资方向影响深远。Chaos is the ladder（混乱是一个阶梯）。投资公共服务的机会在到来。
以下一一回顾这两周的重点新闻及背后的逻辑。
保交楼政策后的重拳——限购放松
之前提过楼市寻底的几个前提，正在逐步兑现：
- 解除所有限制性操作 （解除限购，免除短期内出售房屋的额外征税等）
- 减少潜在楼宇供应（停止卖地，将未开发的土地收回）
- 政府大量买入房屋作为公租房 （也是减少市场供应）
劳动节前的两个举措，1）继续放松限购以及2）限制去化周期长的城市继续售卖土地。此政策组合拳一出，港股的内房股暴涨，颇有打爆空头之势。
根据广州的经验来看，取消限购是短期刺激政策，主要是解放投资性需求，效用大概一两个月。作为一线城市，直接把二三线城市的需求给吸纳了。所以刚开始广州的豪宅销售是挺不错的。但此政策并未改变市场预期，两个月后便偃旗息鼓。
全国最特殊的城市是北京和上海。一个是政治中心和金融中心。如果全面解除限购的话，会虹吸全国资金。所以这两个城市还会有限购存在。
直面供应问题的本质——停止土地供应
楼市最大的问题是供需不平衡。供大于求的现状，令到消费者掌握了最大的议价权。发展商反而有很大财务压力急着出货。如果市场是在上涨，而政府不断地创造新地王，会令到民众觉得“此时不买更待何时”。如今的市况，不断推出的新土地只会让大家觉得“再等等也不迟”。
自98年住房商品化以来，楼市有几次大的波幅（08和15年）都被刺激性政策给挽救。多次推动居民来扛鼎之下，2021年是这个房地产周期中销售量以及楼价的巅峰。自各民营房企多次暴雷后，市场是量价齐跌。用过去的数据来预估未来的去化周期其实不太可靠。实际所需要的去化时间会更长。
所以商品住宅去化周期超过36月的城市需要停止商品住宅土地供应。当年香港从03年的谷底爬出来，靠的也是这一招。现在国内终于走在了正确的道路上。
后土地财政时代的税收体系变化——依赖国企
楼市预冷的情况下，土地财政再难延续。与此同时，宏观经济压力不小，他也承担了许多上杠杆，保GDP增速的职能。 天然的矛盾是——钱从何来？
香港低个人和企业所得率的原因同样来自于土地财政的实行。当楼价下跌时，增税的呼声由之而来。在国内增加税收的方式无非还是那几招：
- 提高整体税率 （消费税或者增值税）
- 提高个人所得税
- 提升国有企业的收入和分红
国家仍旧大力推内循环和鼓励消费，消费税此时提出是不合时宜的。而个人及企业所得税在全球来说，是属于高位的。而且这个涉及直接民生，维持社会稳定的前提下不敢乱动。剩下的是较为隐形的收税手法——提升国有企业的收入和分红。而国有企业占据的，大多都是民生相关的公共服务或者基础行业企业。
接下来的时间内，国有企业将继续做大做强，保证一定的利润率，这样自身能够1）保就业，2）保每年有稳定的资本投资，3）保稳定的分红给国资委。国资委收到的分红，可以投资给各大基建项目，形成GDP增长的放大效应。 4）做大市值，吸纳更多的社会资本，套现资金做其他投资。
如果说投美股，不要和美联储作对。那么投A+H股，就不要和背后的中国长期政策推手作对了。
公用事业价格调整——顺价机制
两年前推荐中海油，是觉得1）能源的基本需求是稳的，油价在低位，2）加上美国制裁导致大行抛售，股价低估，3）作为国企稳定的分红给予投资者稳定回报，所以这赔率十分可观。
在上游能源企业经历了牛市之后，我们应该关注的是下游分发的企业。由于政府严格管控终端价格，而上游价格随市场价格波动，所以不少下游分发公司的盈利被大大压缩，甚至亏损。在政府税收下滑，不可避免导致补贴力度下滑的情况下，很多公用事业的终端价格被迫开始市场化。燃气、电力、水务和铁路等公用事业接下来继续调整居民端价格。中国燃气，北京控股等企业将会受益。
以下两个附图正是最近的新闻热点：
- 高铁涨价20%
- 成都燃气收费提高引起热议
**为减少社会矛盾，“顺价机制”的推行需要时间。但此趋势不会因为少量执行问题而改变。财政状况直接影响了政府行为。
结语——Chaos is the ladder，把握政策转变带来的机遇
网上很多人还在挺万科这个天之骄子，忽视了行业本身已经过了巅峰的事实。处于去化阶段的住宅地产，短期不再具备投资价值。要买，也只能买核心位置的资产。
随着土地财政的结束和政府财政紧张，我们要为将来公共设施费用提升做好准备。作为投资者，也需要把握好这一次政策大方向所带来的公用事业股投资机会。预期利率在下降，公用事业股的高息和盈利增长将十分吸引。妥妥的套利交易。
最后推荐一下《置身事内》和《中央帝国的财政密码》这两本书。在国有企业主导的环境下，了解国家的运转机制和决策逻辑，有助于预测将来的政策方向。而财税状况和制度，更是其中的核心。
古代有盐、铁、铜器，现代则有电信、石油和燃气等。政经历史规律，万变不离其中。
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