融创主要布局一二线城市,深耕战略持续发力,总计17个城市销售金额超过100亿,目前在一二线已经建筑起经营厚势与品牌优势,已成长为仅次于万科的一二线霸主。
融创2020年总计可售货值8199亿,其中新增可售货值6293亿,上半年由于受到疫情影响,开工推迟一个月,新增货值略少只有1515亿。2020年销售目标6000亿,基于推货计划需要73%的去化率完成销售目标。管理层在业绩会上反复强调实现6000亿以上的销售没有问题,融创历史上历年的销售目标都是超额完成的。最近几周一二线城市的销售回暖明显,部分城市销售热度以及超过疫情前。融创后续如果年内有新拿地或者收并购还会带来额外的新增可售资源,为实现销售目标提供更多子弹。
四、关于净负债率,融资成本有巨大下降空间
截止2019年12月31日,融创账上现金1257,同比19年中期下降9%,有息负债3223亿,同比中期增加200亿,净负债率为172%,同比去年上升23个百分点。现金同比下降主要是因为年末有大概200亿的销售回款没有及时入账,同时四季度积极拿了一些土地;有息负债的增加主要是因为年初收购泛海,年末收购环球资产包带来了近500亿的负债,因而提高了净负债率。
很多投资者担心融创负债率上升这么多,流动性会不会有压力?实际上完全不用担心,2020年上半年到期的有息负债约为人民币557亿元,上半年需要支付的土地款仅为180亿元,而融创截止19年12月底账上现金是1257亿,而在一月份便通过配股获得80亿现金,新发美元债十几亿美元,累计增加现金200多亿。此外融创上半年3400多亿可售货值可以实现1800亿左右的销售额,带来1600亿的回款,贡献大量的经营现金流,预计到2020年底,净负债率有望下降到130~140%的水平。
融创2019年平均融资成本8.1%同比去年有所增加,而进入2020年以来,不管是境内还是境外融创的融资利率下降明显。1月发行的2025年到期的5年期美元债5.4亿美元,利率仅为6.5%,同比之前下降2个多点。3月27日融创拟发行的4年期40亿元公司债利率区间下降到了3.7%~4.9%,取中位数则是4.3%。在当前全球大宽松大放水的形势背景下,以及未来稳步降杠杆的趋势下,融创目前的平均融资成本有巨大的下降空间,未来2~3年有希望下降2~3个百分点,达到5~6%的水平,以融创目前的表内外有息负债规模,年利息支出下降空间近百亿,这将会是对利润率的有力支撑点。
四、关于融创文旅
2019年融创文旅收入为29亿, EBITDA是13.8亿。里面有一个12.8亿的物业重估,17年的时候对文旅持有资产做了一个80多亿的减值,因为今年新开业的3个文旅人流与收入超预期,所以做了一个12.8亿的回转。剔除重估的12.8亿营运利润大概是1亿多,主要是因为3个文旅城开业(2个半年,1个一个月),有大量的前期费用,下面主要说一下广州和无锡两个文旅的运营情况。
广州文旅开业半年实现收入4.8亿元,其中乐园半年实现收入3亿元,雪世界开业以来日均客流超过2700人次,基本实现满载运营,融创茂出租率开业即达到100%。无锡文旅开业半年实现收入3.2亿元,乐园开业半年实现2亿元,其中水乐园最高日但客流突破1.2万人次,融创茂开业即实现出租率100%。
广州和无锡文旅开业半年这个收入是非常不错的,如果继续培育一两年,广州年收入2021年将会超过10亿元,无锡文旅也将会接近10亿元的收入,要知道国内做得最好的长隆两个动物园一年收入也就是30亿。这两个文旅城无疑是大获成功的。国内目前对优质文旅的是严重供不应求的,广州雪世界长期一票难求,看好未来人气与收入的持续上升。融创也与深圳政府签约,将会在宝安新建一个雪世界。优质的文旅资产,稳定不断上升的现金流,那么ABS融资利率会非常低,有望降低到5%左右的水平。
对了,融创已经卖了一个文旅的酒店,正在卖的还有4个,酒店是很低效的资产,能卖掉变成现金去高周转开发肯定是好事来着。
四、关于融创物业
融创行业领先的产品品质和产品综合能力受到高度认可,位列克而瑞 “2019年中国房企产品力排行榜TOP100” 榜首。融创深耕核心一二线城市,以中高端改善型需求为主,每年40万户的一二线中高端增量家庭用户是融创物业领先于其他物业的天然禀赋:聚焦核心城市、服务中高端社区的高品质物业服务商。
融创服务与住宅一样,同样坚持高品质路线。2019年第三方权威机构赛惟资讯物业满意度评分行业平均得分是75分,行业前十平均得分85分。行业做得很好的永升87分,龙湖89分,而融创满意度是90分,为行业标杆。由中国指数研究院发布的“2019中国物业品质服务领先品牌企业”榜单,融创排名前三。
2019年融创物业管理在管面积5000多万方,在管项目平均物业费3.4元/平方米/月,为行业最高一档;地产板块现有储备面积1.4亿平米,合约面积及外拓锁定面积2.1亿平米,合计储备面积3.5亿平米。融创2019年物业及其他收入为70亿元,同比增长40%,里面有约40亿的房屋装修、维修等收入,物业费收入不到30亿。
融创物业的价值怎么判断?这里可以拿碧桂园服务做一个简单对比。碧桂园一年新增7000多万方,三四线为主,整体入住率50%,平均物业费2.1元;而融创新增4000多万方,一二线中高端用户为主,入住率70%+,平均物业费3.4元;单看物业费收入母公司带来的一年的增量面积收入,碧桂园为17.6亿元,融创为16.3亿元,此外融创用户一二线中高端阶层,用户的含金量与潜力远非碧桂园所能比。碧桂园目前的存量在管面积与收入超过融创很多,而融创则胜在未来的增量的潜力与前景更好。如果按照目前碧桂园服务给820亿港币市值的估值,那么我认为融创服务的价值怎么也可以值个600亿港币,并且中长期看完全可以超过碧桂园服务。
就这些了,因为周五看了一些其他公司的业绩会和年报,所以年报点评有点迟,抱歉抱歉。$融创中国(01918)$ @今日话题
精彩讨论
酱骨架2020-03-28 18:30最近几年,能参加的融创的股东会,都参加了,包括这次的业绩会。
之前,每次都觉得融创很好。
昨天的业绩会听完之后,会有一些不一样的东西。
关于负债率,每次会议都会提到,都会说往下降,但是我感觉融创做的不算坚决。
这是我很看重的一点,不是说负债率,而是管理层说的和做的,一定要一致。
另外,昨天讲文旅的感觉和去年讲的时候,感觉非常不同,去年花大篇幅,今年轻轻带过。管理层提到可能会处置酒店,商业和乐园,我感觉在文旅上,融创有了新的看法,和之前的看法不一样了。
融创有些不确定了。
当然,这个不确定是相对之前的很确定而言。作为投资标的而言,融创算是很确定了。
而且融创说的每件事,我基本都认同,包括降低融资利率,提升利润等。
所以,肯定不会再加仓,但是也不会轻易减仓。
侨香卡巴2020-03-28 16:52想听大熊说说点负面的东西
鱼仔变鲸鱼2020-03-28 19:47文旅是长期的赛道,投资的逻辑不会有变化;老孙说的是调整资产结构,保持总的资产额度,因为每年都有新的资产装进来,可以卖掉一些相对差点的资产,使整体的资产质量更好;关于负债率,长期趋势肯定是往下降的,管理层也在兑现承诺,但有好的资产并购出现,不可能仅仅为了降负债率而放弃。
思考和热爱2020-03-29 06:03文旅好不好去几个大的项目玩一玩还是能实实在在的感觉到一些,有兴趣抖音搜一搜也行,我觉得是真难!
但公司不可能跟大家说泄气话,孙总也很直白,说要处置一部分,便宜点也行,蹭着市场钱多赶紧卖掉一些。
文旅这个坑,它就在碗里,只能慢慢消化,一是变卖一部分,二是要搞些新东西出来或者引入长隆这样模式很成熟的合作方。原来万达设计的元素一定要变,偌大一个文旅城,我去玩了一天就觉得没意思了怎么赚钱!而且完全没有再去的想法。
现在开始提出来要卖还是挺好的,总账还是算的过来的,怎么滴整个万达收购的资产包还是扯的平的,只要舍得卖,那就是利润。我觉得以孙总的魄力,即使贱卖也会毫不手软,所以他这么提出来才让人放心,如果像贾总一样,不顾一切去砸文旅,那才危险。
一眼低估2020-03-28 22:42一句话,全是优点没有缺点
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最近几年,能参加的融创的股东会,都参加了,包括这次的业绩会。
之前,每次都觉得融创很好。
昨天的业绩会听完之后,会有一些不一样的东西。
关于负债率,每次会议都会提到,都会说往下降,但是我感觉融创做的不算坚决。
这是我很看重的一点,不是说负债率,而是管理层说的和做的,一定要一致。
另外,昨天讲文旅的感觉和去年讲的时候,感觉非常不同,去年花大篇幅,今年轻轻带过。管理层提到可能会处置酒店,商业和乐园,我感觉在文旅上,融创有了新的看法,和之前的看法不一样了。
融创有些不确定了。
当然,这个不确定是相对之前的很确定而言。作为投资标的而言,融创算是很确定了。
而且融创说的每件事,我基本都认同,包括降低融资利率,提升利润等。
所以,肯定不会再加仓,但是也不会轻易减仓。
局内人往往只会往好的看,看不到坏的地方,之前说金科净利润率多少来着?
融创200多亿的利息资本化的问题,大熊是视而不见还是有意忽略?最好能分析清楚
对融创的业绩分析和测算做的非常细致,下了很多功夫,感谢!融创的核心竞争力已经非常突出了:
1.强大的土储——好的布局+巨大的土储规模
2.卓越的并购能力——行业越洗牌,越利于融创
3.经得起考究的产品力——改善型大势所趋
4.综合竞争力 ——未来拿地卖房和综合的服务能力并重
5.管理优势——稳定、授权充分的管理团队
文旅酒店之类的肯定不是哈好资产,它只是地产商勾地的一个手段。地方政府看得很清楚,文旅是赔钱货,所以才搭配了较大面积的住宅,让开发商不至于赔钱,至于开发商能不能赚钱,就看它的住宅是不是卖得到好价格。