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房托在香港市场中占比并不大，而以国内为底层资产的房托更是稀缺，“招商局商业房托”号称资产集中在一线城市的北京和深圳，还是值得跟踪。根据其2023年的《全年业绩》，从本人不成熟的角度来看，谈谈他的“喜与忧”。
“喜”的方面：
1、营业收入有“双位数”的增加
营业收入由2022年的4.32亿元增加到2023年的4.89亿元。
2、资产负债率有所下降
资产负债率由2022年的63%下降到2023年的53%。
3、用低利率的新贷款偿还高利率的旧贷款
2023年24亿元的新贷款利率是2.93%，用来提前偿还利率3.55%的旧贷款，管理人预计能进一步修复业绩。
“忧”的方面：
“增收不增利”
之前说到他的营业收入比2022年有所增加，主要原因是总体出租率由2022年的83.2%上升至2023年的86.8%。
但租金并没有同步增加，以“花园城”为例，租金由2022年的181元下降到2023年的152元。
加上融资成本的上升：
导致了每股分红由2022年的0.14元下降到2023年的0.0925元，下降幅度达到34%。
总结一句：就是营业收入有13%的增加，但分红却减少34%，这样的“增收不增利”，相信中小投资者难以满意。
2、2024年租赁期后能否续租“事关重大”
如果按租金收入占比来看，招商局航华科贸中心和新时代广场占比是最高。
根据之前的表格，这两个物业在2023年租金都比2022年低，而2024年到期的招商局航华科贸中心占该项目月租金35%，
2024年到期的新时代广场占该项目月租金9%，
续租率和租金能否维持现有水平也是决定2024年能派发多少股息。不过从管理人的“展望”来看，“给深圳、北京两地的写字楼市场造成下行压力”。
有关本人对“招商局商业房托”在2023年之前的更多跟踪（含以下文章，合计共有1篇），也可以链接以下网址（含以下文章，合计共有1篇）：
1、股息率达12%的“房地产信托基金”，真的这么香？
补充说明：
1、以上观点是本人根据公司公告理解而来，难免有所错漏，仅供自己参考。请各位切勿对号入座，更不要作出任何投资决定！如有违反，风险自担。
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