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作者：你赚得多
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招商局商业房托（HK 00153）发布2022年最新业绩，根据2023年3月23日的收盘价来看，股息率达到12%，列在所有房托中的首位。
按道理来说，这个吸引力还是非常大。但细看他的分派，原来这个分派是“承诺分派”，而非自身的经营分派。
如果按其自身经营的情况来看，实际股息率是多少呢？
可以看到，自身经营可分派收入是138551千元，换成为每基金分派0.14元，而本次派发是0.2614元，超过实际可分派的87%。根据《2022年全年业绩公告》，
可知目前发行的基金数量是：1127819549。
可能有人持反对意见，2022年度由于减免租金导致可分派收入减少，如没有此干扰项目，2023年的可分派收入是是多少呢？
根据2022年度中报，收益减少36.8百万元，假设100%增加至2023年度可分派收入，则2023年可分派收入是175351千元（138551+36800）
在此基础上，本人用更乐观的两种假设：比如租金不变，租用率上升或者租金上升，租用率也上升。
假设一：租金不变，租用率上升至95%
根据《2022年全年业绩公告》统计，目前出租率是83.2%，假设出租率提升至95%，出租率按提升12%，可分派收入也按此同比例提升12%计算，可分派收入增加至196393千元（175351*1.12）。则每基金可分配是0.174元，按2023年3月23日的收盘价2.16元计算，股息率8.1%。
假设二：租金上升5%，租用率上升至95%
按假设一租用率95%的时候，可分派收入由196393千元，再乘以租金上升5%，则可分派收入提高至206213千元，则每基金可分配是0.183元，按2023年3月23日的收盘价2.16元计算，股息率8.5%。
无论是股息率8.1%还是8.5%，与当前演示的12%相比，还是有距离。在这里请大家特别留意，这个假设股息率的实现是有难度的，可分派收入必须把2022年中期营业收入减少100%转化为可分派收入，而且出租率和租金都要有所上升。
而且，招商局房托还有个因素可能影响明年的分派。
资产负债率较高，而且融资成本增长过快
资产负债率（负债总额/资产总值）已经达到62.6%，在目前香港房托中达到最高水平。
融资成本由2021年的59252千元上升94863千元，由于美国持续加息，预计2023年的融资成本还会继续上升。
在这样的因素下，2023年的股息率还有之前测算的8.1%或8.5%？请各位“自行判断”了。
当然以上观点难免有所错漏，请各位切勿对号入座，更不要作出任何投资决定！如有违反，风险自担。
在此声明：本人并未推荐上述股票。举例中涉及到的部分股票，如$领展房产基金（HK 00823）$、$太古地产（HK 01972）$、$九龙仓置业（HK 01997）$、$招商局商业房托（HK 01503）$、$上海石化（SH 600688）$、$中国石油（SH 601857）$，$中国石化（SH 600028）$ 仅供自己参考，各位请勿对此作出任何投资决定。如有违反,风险自担。