一、资产负债表
以下为2022年年报数据分析。
1）现金及存款39.50亿：主要以手头现金及活期存款38.78为主，其余为到期三个月以上的银行存款。2022年利息收入0.80亿元，存款利率在0.80×2÷（39.50+53.64）=1.7%，符合合理的活期利率。
2）投资资产13.05亿：包含理财产品7.2亿，非上市公司股权4.18亿，投资性房地产0.5亿。非上市公司股权4.18亿持有的是一家提供物业管理服务的非上市投资公司22.68%的股权。理财产品是非保本的，预期年利率是在2.5%~3.95%之间，按持有收益来看符合这一利率。
3）贸易应收及其他应收43.07亿：主要由贸易应收款50.50亿与其他应收款10.85亿构成（减值拨备17.77亿，其中贸易应收计提17.15亿）。贸易应收款主要是物业管理服务及增值服务，其他应收款主要是关联方的押金或者待支付的租金。
值得注意的有两点：
①21年减值拨备1.96亿，22年减值拨备15.42亿，减值主要在22年计提的；
②22年计提的主要是是关联方的应收账款，这里的关联方指的就是融创中国。截至2022年年末，与关联方融创中国有关的贸易应收款与其他应收款还剩余41.16亿（贸易应收33.68亿，其他应收款7.49亿）。
4）无形资产22.02亿：由商誉16.87亿，客户关系2.68亿，软件1.47亿构成。其中商誉主要是开元物业10.20亿与章泰服务5.95亿构成。
5）公司无有息负债，合约负债（预收款）14.50亿，主要是与第三方有关14.21亿。
二、利润及业务
2.1 业务概况
公司收入主要由四块业务构成：物业管理服务、非业主增值服务、社区生活服务、商业运营管理服务。
物业管理服务主要是向业务、住户以及房地产商提供各类物业管理服务，如安保清洁绿化等公共设施维护服务。
非业主增值服务主要是向房地产开发商提供，少部分向其他物业公司提供，主要包括：①现场销售协助服务：向开发商提供清洁和安保服务；②开办阶段咨询服务及其他服务；③销售物业或车位的佣金收入④工程服务，包括电梯及安保设备的工程及维护服务。
22年之前物业管理服务、非业主增值服务占收入大头，23年中报显示非业主增值服务大比例下降，收入主要由物业管理服务构成。
2.2 利润表总览
利润表整体观感：
①营业支出、销售费用、管理费用稳定；大头都在营业支出上（雇员福利与维护成本），销售费用与管理费用较小，符合行业特征。
②房地产行业暴雷前较为滋润，经营现金流远大于净利润；近两年由于金融资产减值（应收账款）导致净利润与经营现金流暴跌。
③专注主业，主业外收入占比较小。
2.3 风险隐患点
重点关注在公司盈利能否恢复，前两年影响公司利润的负面因素是否已经出清。
2022年利润产生巨额亏损的原因是应收账款减值计提15.42亿，其中关联方计提了14.28亿占比92.6%；也就是说核心关键点在于关联方业务情况。
考虑方向有两个：
1、关联方还遗留的应收账款问题。
年末关联方还剩余41.16亿的应收，占所有应收的85%。2024.2.2融创服务发布公告，租赁融创集团物业的租金以应收账款抵扣。关联方的应收收回的预期比之前提高了。
2、目前的收入结构中关联方业务的变动方向及占比：
2022年上半年关联方业务占比29%，2023年上半年关联方业务占比5.7%，占比大大下降；体现在业务上就是非业主增值服务由22年上半年的8.8亿降低至23年上半年的2.03亿，而物业管理服务由22年上半年的27亿增长至29.24亿；
23年上半年不仅业务净利润归正，经营现金流的回正也能证明公司业务正往正常轨道前进。
由此看目前的业务结构中，非关联方的业务基本出清，风险可控。
3、资金挪用问题
物业公司通常有母公司挪用物业公司资金问题。对于融创服务来说可能性较小：
①对于融创中国债务千亿债务，融创服务规模较小杯水车薪还会落下坏名声；
②孙宏斌用个人财产为融创财务担保，十分有诚意和决心，品质过关。
③23年大额分红，高达25%，后续可能会继续通过大额分红给母公司输血。
2.4 业务成长性
截止2023年6月，公司在管建筑面积2.63，合约建筑面积3.96，还有1.33亿平方米未提供服务，相比目前仍有50%的增长空间。
根据新闻，2023年全年融创中国交付面积达0.36亿平方米，排名第三。另外融创目前有超过90个项目入围第一批“白名单”，随着后续融资落地，融创开发运营项目对的资金压力将得到进一步缓解，各地保交楼工作也得到更有力的保障。后续合约建筑面积转为在管面积偏乐观。
23年上半年归母净利润3.4亿，经营现金流净流入1.33亿（由于商业模式决定，大部分业主会在年底付物业费），线性外推23年净利润7亿，未来3年50%即3.5亿增量空间，即26年净利润10.5亿，按物业商业模式PE=10~12作为合理估值，26年合理105亿，目前处于低估，愿意给5%仓位上限。