之前在底部卖出了雅生活，没有坚持下去，大概亏损55%，造成总账户亏损8%，也是造成去年收益平平的最大原因！
最近一直想接回一部分雅生活服务，但是卖出后好像更容易看出隐忧了（持有的时候希望涨看到的多是好消息，卖出观望了想到的多是坏消息，难免屁股决定脑袋哈哈哈哈哈），目前无疑是低估的，我只是提出一些自己的隐忧：
1、应收账款和大股东问题，说白了就是担心财报账面利润无法转化为现金流，担心这不是短期现象，怕长期如此，而造成长期现金流比较差的原因就是两条，一是物业费等费用到底收不收得上来，有多大比例收不上来公司现金流就会归0？二是长期来看能不能和大股东小股东等理清关联交易？从雅居乐美元债看，债券市场基本上认定雅居乐没有能力偿还未来几年的美元债了。
2、成长问题，首先说明雅生活的外拓能力很强，但是物业服务这一行看似轻资产高roe，但是其核心成本为员工成本，且员工成本长期刚性上涨，9万多员工的成本如果看成是需要长期投入的固定资产，那么这可一点也不轻资产。之前简单搜索过发达国家的物业行业，毛利率和净利率好像是比较低的，不知道未来中国物业行业的净利率会稳定在多少。
当然上述问题目前来看也都可以回应，比如应收账款问题只是这两年房地产下行的短期问题，以后经济好了现金流也就好了，股东大会管理层也透漏说今年回款很好，而大股东问题可以签订严格的关联交易协议解决，目前也大幅下调了关联交易金额上限。员工刚性成本问题，随着科技发展赋能和区域协同调用提高经营效率，可以对冲成本上涨。
总之，目前来看，物业行业，雅生活服务还有隐忧，也有解决对策，具体未来如何，短期可以从2023年年报中重点看看现金流和分红如何，长期还是要深入调研，大体判断一下长期的净利率和现金流会如何。
个人的一点思考，不构成投资建议，可能完全错误！$雅居乐集团(03383)$ $雅生活服务(03319)$ $碧桂园服务(06098)$