对于倒闭概率极低的公司,在底部多看优点,缺点留待高位再仔细分析。商业地产出租,只有奢侈品商场能活得还凑合,其他基本朝不保夕。但恒隆的租户,其实也还是有相当比例的中端品牌。
一、如果3年内销售物业卖不动,大概的现金流情况。
3年后,预计恒隆租金130亿,营运利润大概是130*0.7-7亿=84亿。净负债500亿,利率5%,25亿。 20%税后大概是47亿净利润。 股息当37亿,折旧当每年4亿,还有6亿用于还债。
增量主要来自杭州、上海恒隆 3 期、 2个酒店租金、部分商铺租金上涨。
写字楼和香港租金大概率会下降一些。
二、销售物业大概能够卖个200亿左右,香港的毛利率50%➕,内地少一些。
做好持有3年卖不动的准备。
对于倒闭概率极低的公司,在底部多看优点,缺点留待高位再仔细分析。商业地产出租,只有奢侈品商场能活得还凑合,其他基本朝不保夕。但恒隆的租户,其实也还是有相当比例的中端品牌。
在糟糕的情况下如利率长期维持高位、公寓销售不畅、上海商场租金下降等同时发生,地产的现金流会很紧张,维持目前派息水平有难度。从现金流角度看,集团虽然有能力维持目前的股息,但是当地产利润下降减少派息的时候,我担心集团不一定愿意继续维持每年近12亿港元的派息力度。
预测运营利润84亿,给租金15倍估值,物业价值1260亿。
恒隆地产市值311亿人民币,净负债500亿,EV合计811亿。
811/1260=64%。
从股东和债权人角度来说,84/811=10%左右的回报率,债权人分多少取决于利率。
这个回报也还可以接受,也不算太高。
如果能加速住宅出售,不再新增大的资本开支,现金流都拿来分红回购,回报率会好很多,就怕他们接着扩张,毕竟二十年来都在低回报率扩张。
负债太高了,母公司市值才122亿。500亿的有息负债,不分红都要接近10年才能还完。roic不一定比有息负债利率高。 比较差的商业模式。 负债修商场收租。有点像以前的soho中国,资产端出租率出问题就很难受。P/E,和EV/EBIT 这两个指标应该结合起来看。单看P/E低,很容易估值失真。
一、如果3年内销售物业卖不动,租金下滑到90亿,大概的现金流情况。
3年后,预计恒隆租金90亿,营运利润大概是90*0.7-7亿=56亿。净负债500亿,利率5%,25亿。20%税后大概是32.8亿净利润。
这预期也太悲观了,我也是觉得1%不到。
即使如此,地产还是有32亿利润。
如出现信贷收紧,销售不畅,债务偿还压力还是挺大的啊
这个可以,这就是最坏打算,能接受?
也许恒隆集团比地产略好一些?
恒隆这么多债务,考虑进来后,ROIC能做到多少?
兄台说的“净负债500亿,利率5%,25亿”,根据2023年报,流动负债中銀行貸款及其他借貸是4434百万元,非流动负债中銀行貸款及其他借貸是46259百万元,两者合计是50693百万元,与你说的净负债500亿符合。
同时根据2023年报披露:截至 2023 年 12 月 31 日止年度,平均有效借貸利率因平均息率上升而增至 4.3%,即使我们不指望2024年美国降息,但基本可以预计2024年利率不会比2023年要高,最悲观也是保持4.3%利率水平,则可计算出利息支出是21.5亿。而实际上2023年的财务费用是720百万元,远低于21.5亿的预测。