在当下的中国房地产市场，曾经高歌猛进的发展态势已被持续的动荡与不确定性所取代。高周转、高负债、高毛利率的传统发展模式逐渐式微，低ROE时代的到来促使整个行业重新审视投资逻辑，化债捡漏成为新的投资风向。在这一充满挑战与机遇的变革浪潮中，信达地产股份有限公司凭借一系列动作，站在了市场关注的焦点之上。
●深厚背景奠定优势基础
截至2024年9月份信达地产股权结构
信达地产的诞生与中国信达紧密相连，其起源于中国建设银行划转中国信达9家资本金实体，自2008年成功重组上市后，便成为财政部实际控制下的重要地产企业，背后是强大的中国信达资产管理公司。
作为四大 AMC 的成员，中国信达自1999年创立之初，就以化解金融风险、稳固金融体系以及助力国有银行与国有企业改革为使命。在当前地产行业深陷困境的背景下，中国信达更是成为中央维稳、纾困和债务化解的关键力量。2024年11月出台的AMC政策，标志着地产化债力度的进一步加大，旨在助力房地产市场实现 “止跌回稳”。
信达地产与中国信达紧密的关系，为其在信用和资金获取方面赋予了先天优势，使其能够以更低的成本获取不良资产，尽享流动性溢价。2025年1月，信达地产与中国信达共同成立了规模高达200.01亿的房地产行业存量资产纾困盘活基金，双方各出资100亿，分别担任劣后级和优先级有限合伙人。
该基金主要聚焦房地产行业风险项目，涵盖债权、股权以及实物类不良资产等领域，致力于盘活问题机构和低效资产，这一举措被视为 AMC 政策落地的重要实践。
●行业深陷挑战 财务状况机遇与挑战并存
2024年全国房地产开发投资增速情况
从宏观市场环境来看，房地产市场自2021年以来持续低迷，销售规模和房价增速均出现明显下滑。国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%；新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%。在这样的大环境下，信达地产也难以独善其身。尽管其在不良资产获取和化债方面积极布局，但仍面临着巨大的市场压力。
信达地产的核心业务集中在二三线城市的房地产开发，业务覆盖近三十个城市。从土地储备来看，截至2024年 9 月末，公司在开发项目未售面积为84.2万平，其中一线、二线、三四线城市占比分别为8%、57.3%、34.8%。
在当前市场环境下，二三线城市的房地产市场竞争激烈，需求端持续疲软，库存去化压力较大。同时，市场上众多房企纷纷采取降价促销策略，进一步压缩了信达地产的利润空间。
截至2024年9月30日信达地产主要财务数据
从财务数据来看，信达地产面临着较大的资金压力。2024 年三季度末，公司现金仅51亿，却要出资100亿参与纾困基金，且资产负债率高达68.7%，融资难度较大。
不过，信达地产的融资渠道相对多元，除了股东支持外，其与银行等金融机构保持着长期稳定的合作关系。在当前政策鼓励金融机构支持房地产企业合理融资需求的背景下，信达地产有望获得更多的资金支持。此外，信达地产的资产质量相对较好，其持有的土地储备和在建项目具有一定的增值潜力，这为其未来的发展提供了一定的支撑。
●多元化路径探索
面对市场困境和自身发展需求，信达地产积极寻求转型。在代建业务方面，信达地产充分利用自身的品牌和管理优势，与地方政府、企业合作开展代建项目。2023年信达地产代建销售额约68.1亿，同比增长17.8%，代建销售面积26.25万方，同比增速高达222% 。2024年第一季度、上半年的代建项目销售金额分别约3.22亿、6.48 亿元，整体处于增长状态。
在投资并购领域，信达地产借助控股股东中国信达的资源，筛选优质的并购标的，通过并购获取土地资源和项目，降低开发成本。例如，信达地产在芜湖展开投资并购行动。其全资子公司长淮信达地产计划与关联方中国信达共同认购芜湖沁岚股权投资合伙企业份额，认购金额不超过7.5亿元，芜湖沁岚将收购深圳招商安业投资发展有限公司48%的股权，交易完成后信达地产将对项目进行并表，广东信达地产参与开发建设 。这一举措有助于信达地产整合资源，扩大在长三角地区的市场份额，为后续项目推进提供有力支持。
在管理服务方面，信达地产积极引入先进的管理理念和技术，提升项目管理效率和服务质量。通过建立数字化管理平台，实现对项目进度、成本、质量的实时监控和管理，有效降低了运营成本。同时，信达地产加强与上下游企业的合作，拓展产业链条，提升企业的综合竞争力。
在当前复杂多变的房地产市场环境下，信达地产凭借其独特的背景和资源优势，积极布局化债与转型。除传统的公开市场拍卖获取项目外，公司还借助控股股东资源，通过协同拓展、行业并购、项目投资等多种方式，向代建、投资并购、管理服务等多元化业务转型，试图降低对房地产开发业务的依赖。
当前房地产市场的复杂环境下，信达地产凭借其独特的背景和资源优势，在化债捡漏的投资思路下，积极布局并寻求转型。未来，其能否成功在困境中突围，实现业务的多元化发展，依然充满期待。$中国信达(01359)$ $化债概念(AMC概念)(BK0570)$ $房地产(BK0053)$