先说结论，纽约REIT（代码NYRT）可能面临资产清算，目前照净值折价30%~40%，清算过程种折价部分会被填补。12月有几件事对股价有催化作用。
你可能会想，折价这么多估计不是啥好东西。但先别下定论，咱们来具体看看咋回事。
New York REIT人如其名，就是在纽约的REIT。它的绝大部分房地产就在曼哈顿，全美房价最高流动性也最高的地方：
（19处世界级地标式建筑）
这些都是最稳定的一线黄金地段房地产，而且租赁期平均达到9年以上。
此时此刻NYRT股价在9.55美元，预计清算价格要在12到15美元。那它到底值多少钱呢？
它的资产要分成三类来评估：
① 出租型地产。
这类资产看的主要就是NOI（净经营收入）。从公司披露数据显示，出租型地产稳定现金NOI是132m。但这个数字比较保守，因为大部分租赁协议是在2008危机后签的，所以租金比现在市场价要低10~15%。
但这只是收入，不是资产价格。要知道房地产本身值多少钱还要看cap rate。（Cap rate是种房地产估值指标，用NOI÷地产价值）
今年cap rate大概在4%到4.5%水平，这样算来地产估值大概有29到33亿美元。
② 酒店。
NYRT还拥有一家5星级酒店（Hotel Viceroy），就在纽约中央公园旁边，240个房间。2013年刚建成，造价1.485亿美元，平均每个房间62万美金。（Cost per key）
这个估值算比较合理了，至少不算高估，因为同级别酒店的cost per key也在80到100万。
③ Worldwide Plaza的折价收购权。
Worldwide Plaza是曼哈顿地标建筑之一，写字楼和住宅混合。
现在NYRT拥有Worldwide Plaza 48.9%的股权，而且还拥有剩下51.1%的折价收购权。
NYRT有权在这个月底以678美元/sq.ft的价格，收购价值1000美元/sq.ft的Worldwide Plaza房产。（sq.ft=square foot=平方英尺）
而且1000美元/sq.ft 对于100%入住率的曼哈顿地标建筑，也是非常保守的估值了。用NOI和4%的cap rate来算，Worldwide Plaza的估值应该在1025美元/sq.ft。
最主要的是，现在的NOI也是被低估的，因为刚才讲过的原因，2008年以后签的租赁协议租金都低于现在市场价。
所以Worldwide Plaza合理的估值应该在1200美元/sq.ft。（我换算了一下，按1：7的汇率合人民9万元/平米。现在上海或北京市中心地标建筑市场价多少？）
按照这个估值，这个折价收购权价值5.46亿美元。
好了，把三块资产的估值加一下，得到每股价值13.48美元，而现在股价在9.55美元——潜在40%折价。
那么现在问题来了：既然资产这么好，凭什么折价这么多？
其实主要是因为股东掐架。
过去两年NYRT的股东分成几派，各执己见想要按自己的意愿左右管理层。期间试图跟另一家公司合并，没有成功；计划回购1.5亿美元股票，也没有成功；而且中间还牵扯到财务造假的问题。
说到财务造假就吓跑了好多投资者，但实际上不是NYRT财务造假，而是它的顾问方（external avdisor）涉嫌造假，财务总监和总会计师都被抓了。NYRT现在还在使用这个顾问，但就快换了。
所以各种乱七八糟的事折腾了2年都没结果，投资者特别失望，这是NYRT目前折价的最重要原因。
但是从现在起到月底，马上会有几件事能让一切开始明朗：
== 12月19日股东投票决定是否进行清算。上次合并不成功是因为有两派股东坚决反对，但这次目前并没有，所以通过的可能性很大。如果通过，清算过程最长不会超过12个月，因为曼哈顿地产的流动性非常高。届时折价会逐渐填回。
== 这个月底前公司会宣布替换掉之前财务造假的那个顾问公司，并且新顾问公司很可能是NYRT的大股东之一（WW Investors）。如果这样，清算价很可能在最低11美元以上。因为WW Investors在提议书里说，清算价格要达到11美元以上，自己才收顾问费。
== 还是这个月底，NYRT如果融到钱去折价收购Worldwide Plaza，对股价又是一个利好。
最后还有几点值得注意的地方：
== 2014年NYRT曾经以10.75美元回购14%的股票，结果参与人数非常少，看出当时投资者对它的估值要高于10.75美元。
== 作为A级写字楼和住房REITs，NYRT现在的分红率高达5%，同级别的REITs分红率都在2%水平。（股价被低估）
== 公司的运营状况确实不好，FFO和AFFO都不能覆盖分红，这也是它折价的重要原因。但是，如果公司进入清算阶段，这些就都不重要了，清算时只看资产估值，不看盈利能力。
== 因为启动了清算计划，11月12月的分红不发了，这笔钱加上未来的收入可以作为清算时产生的费用。
当然了，这是风险套利，风险是一定有的：纽约房价下跌；清算时成交量不足；清算时出现不确定变故；股东投票不通过，继续周折……都会导致股价下跌，或最终清偿价低于现价。
就这么多~
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