$雅戈尔(SH600177)$

雅戈尔地产销售更新4/7

统计截止4月7日4雅戈尔地产几个楼盘的住宅销售情况(如下图）。在过去两周中，珠海金湾宝龙城销售24套，温州未来城销售77套，宁波江上云境销售4套，上海星海云境销售1套，宁波绿雅苑，明湖懿秋苑，温州峰景里没有住宅销售。非住宅销售明湖懿秋苑江上云境销售6套，绿雅苑7套。

近期销售较好的仍然是温州未来城和珠海宝龙城二期（雅戈尔海境），尤其是温州未来城两周销售了77套，在地产大环境非常冷淡的时期仍能月销近百套实属难得，也证明了一个道理，只要资源或价格合适没有卖不出去的房子。温州未来城是经济发达地区名校双学区的资源的加持，而珠海宝龙城二期（雅戈尔海境）就是高性价比的加持，同样的地段，同样的学区配套，这个楼盘比其他可对比楼盘便宜月约10000元每平。而且从网上搜索到的信息发现有香港客组团购房？不太清楚港客在内地买房的规则，如果是放开了随便买，以雅戈尔海境的价格和地理位置，对港客还是有一些吸引力的，买了做周末度假屋也值得（现在香港客周末到内地度假购物越来越多了）。

总体上，看好雅戈尔在地产业务上的有序退出，库存大约能在两年内消化，即使有一些长尾库存也可以留着慢慢消化，雅戈尔地产板块没有借贷，在和其他地产比成本比抗压上有绝对的优势。2023年中报，合同负债约111亿，房地产存货合计约174亿，三季报的时候合同负债约126亿了，年报的时候在看看合同负债是否接近150亿了。对于几乎无有息负债的雅戈尔地产来说，风险几乎可以忽略不计。最近连曾被大家认为最安全的地产公司之一的万科都岌岌可危，房地产整体环境的寒冷可见一斑，万科是最早认识到地产大环境风险并喊出活下去口号的公司，但仍免不了为了活下去而挣扎，这其中主要原因是作为纯地产公司为了维持规模不得不拿地，在销售不畅的情况下负债率被动上升，债务上升，存货减值，如果一直这么发展下去，万科也几乎面临资不抵债的局面。在这么极端的情况下，雅戈尔地产尚且能安稳得感谢李老及时收缩地产规模，在2021年年底之后基本没有参与拿地（2022年靠运气抽中高端住宅明湖懿秋苑用地，已经预售去化约99%），目前的两块土储成本非常低，基本没有资金压力。

个人认为，地产板块的准现房在今后几年随着供给的减少（库存逐渐消化，新房供应大幅减少）的趋势下，有可能会越来越被市场青睐，新房的设计，观感等普遍好于二手房（对于第一次买房的年轻人来说估计也更倾向于买新房，而不是买别人住过好几年的二手房），同时没有期房不能按时交付的风险（交付风险在过去基本不在买房考虑因素之内，但经过这一两年的市场教育，交付风险已经是买房考虑的主要因素之一了），因此经济发达地区（有工作机会可以吸引年轻人）的准现房和现房留着慢慢卖也许能多赚两个钱，例如雅戈尔上海的星海云境，宁波的江上云境，还大约各有20%一百多套的库存准现房，没有必要打折促销，留着慢慢卖也未尝不可。唯一需要及时尽快处理的是温州平阳峰景里那个一直没有任何销售的楼盘，不管啥价格能卖多少就卖多少（最好是整体转手）都行，估值的时候就当这个楼盘全部计提了（根据中报显示大约2亿元不到）。

虽然雅戈尔在大幅缩减地产投入，似乎要退出地产。但个人觉得将来地产逐渐会转变为长周期、慢周转，高毛利的态势，雅戈尔其实可以适当参与（可以和别人合作），用自有或低成本资金开发高端楼盘满足有钱人居住改善需求。

还有一个多月雅戈尔就发年报了，2023年的地产结算很少，因此2023年的业绩同比大幅下降是很大概率的事情，毛估估年利润36亿元左右，这个业绩公告的时候有可能带来好的买入机会，但是，在公告年报的同时，雅戈尔会同时发2024年1季度业绩，如果温州未来城的部分楼盘在1季度结算，那么1季度的利润会同比大幅上涨，而且公布年报的同时会发布现金分红预告，较大概率会保持高现金股息，大概10分4到5之间。综合考虑这些因素，年报公布时候捡便宜的概率不大，在年报之前如果有7块以下的机会，会继续择机捡一点。年报时候如果真的出现好的捡便宜机会，再捡一点。一直相信市场是正确的，市场很聪明，大的捡便宜机会很少，可遇不可求，做好应对计划，不强求。

还有两天宁波银行就要公布年报了，业绩已经有预报几乎是明牌，最重要的是看宁波行是否提高分红比率。个人认为宁波行提高分红比率的概率很大，问题是提高到多少，保守预期10分6，合理预期10分8，乐观可以预期10分10。雅戈尔持有约7亿股宁波行，宁波行的分红比率对雅戈尔投资板块现金流有重要影响，也会间接影响到雅戈尔自己的分红。

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作者：小眼睛妞妞

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