目前上海常住人口2478万,964万户。
上海目前有住宅840.6万套,其中,按房龄分:
1993年前有143.1万套,
94年到07年有375.6万套,
08年之后有165.1万套,
动迁房有150.6万套,
未知住宅6.17万套。
按价格段分:
200万以下约215万套,
200万到400万约381万套,
400万到800万约137.1万套,
800万到1200万约59.7万套,
1200万到2000万约12万套,
2000万以上约35.8万套。
400万以下有596万套,占总住宅总数的71%,也就是说七成家庭住在市区老破小或郊区房,这些都是未来改善需求的主力。如果按照美国的标准,这些400万以下都是要推倒重建的。
如果按户均一套计算,上海住宅缺口约123万套。当然即使户均一套也不意味着每家都有房子,因为有的人有几套房,户均一套多出来的房子数量正是无房家庭的数量。世界永远是平衡的,拥有多套房子的家庭提供了租房房源,解决租房需求。我们设想一下,如果每家最多只有一套房子,那么,没有房子的人到哪里去租房?那个时候房子租金要比新加坡还要夸张。
按目前年均新增9万套住宅,需要13年才能填平供需缺口。现在说上海房价有泡沫和上海房价崩盘还为时尚早。本人经常去售楼处观察楼市温度,各个售楼处人头攒动,基本上都是要摇号的。
只要中国不崩盘,只要经济不崩盘,那么房价就不会崩盘,还是会不断往上走的,鹤岗鹤壁房价崩盘是因为这些城市的经济很差,人口流失。现在香港房价21万,新加坡房价10万,上海房价6.5万,还有上涨的空间,上海的基本面比香港新加坡好,上海是经济中心金融中心商业中心航运中心科创中心。房价就是城运,房价涨城运盛,房价跌城运衰。
上海也不会像成都搞毁林还耕这样的傻事,园林绿化建设成本也很高的,城市绿化率高会提高城市品质和宜居性。还有一个被大家所忽视的就是上海的容积率真的很克制,郊区1.5,近郊2,市区2.5,不像许多城市如重庆武汉广州深圳等城市容积率动不动就是5左右,根本不适合人类诗意地栖息。