万通发展（原万通地产）通过收购数渡科技切入高速互连芯片赛道，依托 PCIe5.0/6.0 芯片技术突破与国产替代政策红利，有望成为 AI 算力基础设施核心供应商。数渡科技作为国内唯一掌握 PCIe5.0 全流程设计能力的企业，产品性能对标博通，预计 2025 年底量产，2027 年营收有望达 10 亿元（承诺值），若实现 50% 市占率，估值或超 4600 亿元。地产业务提供稳定现金流（年租金 3 亿元 + 开发项目 15 亿元营收），支撑科技转型。短期需关注量产进度与客户验证，长期看好国产替代与技术迭代带来的估值重塑。
一、行业分析：PCIe 交换芯片市场高增长，国产替代箭在弦上
市场规模与增长逻辑
全球 PCIe 交换芯片市场规模预计从 2024 年 10.4 亿美元增至 2031 年 25.15 亿美元（CAGR 13.5%），中国占比将从 42.93% 提升至 45.64%。AI 服务器需求爆发是核心驱动力，2025 年全球 AI 服务器出货量预计超 120 万台，单台 PCIe 交换芯片价值量约 8000 元，对应市场规模超 96 亿元。
技术迭代加速：PCIe 5.0（32GT/s）已成为主流，PCIe 6.0（64GT/s）进入量产阶段，数渡科技同步布局 PCIe6.0，性能对标博通。
国产替代政策支持
工信部《算力互联互通行动计划》明确要求加速节点内互连芯片国产替代，中央财政专项扶持资金超 5 亿元，推动长三角、珠三角形成 8 个省级产业集群。国内高端市场长期被博通垄断（市占率超 80%），数渡科技作为唯一量产 PCIe5.0 的企业，填补国产空白。
二、公司分析：双轮驱动战略，科技转型重塑估值
地产基本盘：现金流稳定，支撑转型
持有型物业：北京核心区万通中心等资产年租金收入约 3 亿元，提供稳定现金流。
开发项目：天津、杭州住宅地块去化率超 80%，2025 年可贡献营收 15 亿元，毛利率 18%。地产业务为芯片研发提供资金保障，2025 年预计贡献现金流 18 亿元。
科技新引擎：数渡科技技术壁垒与量产进展
技术实力：PCIe5.0 芯片支持 32GT/s 速率，兼容博通协议，支持 GPU 自组网功能，可构建 128 卡 GPU 超节点，性能对标博通 PEX89000 系列。核心团队来自 IBM、Intel、华为海思，平均从业经验超 16 年，具备 7nm 量产经验。
量产进度：2025 年 Q4 批量供货，已与 3 家头部客户签署小批量采购协议，9 家完成 PCB 测试。产能规划初期月产 5000 片（中芯国际代工），2026 年扩至 2 万片 / 月。
业绩承诺：2025-2027 年累计营收≥15.8 亿元，2027 年营收≥10 亿元。若实现 50% 市占率，2027 年营收可达 93 亿元（国内市场规模 186 亿元），对应 50 倍 PS 估值 4650 亿元。
三、财务分析：高增长与高投入并存，关注规模效应
数渡科技收入预测
保守情景（承诺兑现）：2027 年营收 10 亿元，PS 50 倍估值 500 亿元，万通权益价值 315 亿元（持股 62.98%）。
乐观情景（市占率 50%）：2027 年营收 93 亿元，PS 50 倍估值 4650 亿元，万通权益价值 2930 亿元。
成本与利润
研发投入：2024 年研发费用 1.45 亿元（占营收 448%），2027 年预计降至 30%（3 亿元）。假设毛利率 50%（芯片行业平均），净利率 15%-20%，2027 年净利润 1.5-2 亿元（承诺情景）或 14-19 亿元（乐观情景）。
万通发展财务弹性
收购数渡科技支付 8.54 亿元，形成商誉约 10 亿元。若 2027 年数渡营收达 10 亿元，商誉减值风险可控。地产业务现金流可覆盖芯片研发投入，2025 年预计自由现金流 20 亿元。