0.前言
今年REITS很火热！
在银行一年期定存只有不到1%的情况下，REITS申购也成了资金哄抢的对象。
其原理就跟这两年的红利股的表现一样，在社会无风险利率逐渐走低的情况下，原来无人问津的高分红股票就成了香馍馍了。
金钱永不眠。前两年表现一般的REITS，今年也成了机构哄抢的对象了。因为资金太多了，且无处可去......
以下是今年以来，REITS上市首日的涨幅情况。
首日30%已经是涨停板哦！这通常也意味着第二天还能接着涨。
1.什么REITS？
REITS是21年才在国内发行的新品种，21年之前国内是没有这个投资工具的。
往前追溯，我们会找到这是美国20世纪60年代的金融创新产品。
REITS的金融历史不是我们今天讨论的重点。今天让我们看看REITS的基本定义及特点。
REITs（Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金）是一种通过证券化方式将不动产资产转化为可交易的标准化金融产品，它允许投资者像买卖股票一样投资不动产，同时享受不动产的收益分红。
REITs 通常投资于具有稳定现金流的不动产，如写字楼、商场、仓储物流中心、酒店、高速公路、污水处理厂等。
根据监管要求，REITs 需将大部分（通常是 90% 以上）税后净利润以现金形式分配给投资者，类似股票分红，但分红比例更高、更稳定。
在证券交易所上市交易，投资者可随时买入或卖出，解决了传统不动产投资 “变现难” 的问题。流动性强，可随时交易。
相比直接购买不动产需要巨额资金，REITs 的单份价格较低，普通投资者也能参与。资金门槛小。
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2.以万国数据中心（508060）为例梳理REITs投资的关注点
1）项目概况
业务模式为为客户提供机房及配套技术服务。
目前估值是19.33亿元，项目权属剩余年限37.19年。也就是说37.19年后，该项目就进入清算阶段。
2）净现金流分派率
根据公告，2025年及2026年分红率可达到6.05%和6.20%。
远高于现在的无风险收益率。
3）询价结果及定价情况
REITS基金发布前要进行网下投资者的报价。根据询价报价信息，全部配售对象拟认购数量总和为2,790,460万份， 为初始网下发售份额数量的166.10倍。
报价区间为2.840-3.021元/份。中位数为3.021 元/份，加权平均数为 3.020 元/份。审慎合理确定本基金的 份额认购价格（即发售价格）为3.000元/份。
4）发售规模和发售对象
中国证监会准予本基金发售的基金份额总额为 8 亿份，本次发售由战略配 售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。
网下发售的初始基金份额数量 为1.68 亿份，占发售份额总数的比例为21%,占扣除向战略投资者配售部分后发 售数量的比例约为70%。公众投资者认购的初始基金份额数量为0.72亿份，占发售份额总数的比例为9%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例约为30%。
5）限售期安排
本次发售的基金份额中，公众投资者认购的基金份额无流通限制及限售期安排，自本次公开发售的基金份额在上交所上市之日起即可流通。
本次发售的基金份额中，网下投资者认购的基金份额无流通限制及限售期安排，网下投资者及其管理的配售对象自本基金上市之日起可交易的份额为其全部获配份额。
本基金原始权益人及其同一控制下的关联方拟参与战略配售，占本次基金份额发售比例为20%。其中，基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月；超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月；基金份额在限售期届满前持有期间不允许质押。基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者参与本基金份额战略配售的，战略配售比例由基金管理人合理确定，持有本基金份额期限自上市之日起不少于12个月。
以上总结：网下发售、公众投资者无限流通限制及限售期安排。战略投资者有限售期限。
6）发售日期安排
公众认购时间（场内认购时间为9:30-11:30,13:00-15:00；场外认购 时间以相关销售机构规定为准）
虽说14号和15号都可以认购，但是往往14号认购完之后就终止认购了。所以认购时间就是14号一天时间。
7）认购费用
比如你十万申购该基金，扣除的费用大概是0.6%×100000.
当然这只是初期的预扣，后续确定了获配额度，相应多扣的会返还给你。
8）公众投资者配售
投资者认购该基金采用“全程比例确认”的方式实现配售。
确定配售比例：配售比例=最终公众发售份额/全部有效公众认购份额。
也就是说个人投资者资金越多，获得的配额越多。
3.如何申购REITS
1）初次认购者首先要开通REITs申购权限。
沪市当天开通就可以认购，深市不行。
2）认购路径大概是：
交易-->场内基金-->基金认购-->输入基金代码，认购数量。
4.如何预估该REITs的收益
主要看市场热度和市场的资金。
目前来看，按照往期REITS的申购金额大概在2500亿左右。而市场上总的申购数据决定着我们投资者能申购的数量。
按照下周一（7月14号）要发行的2只REITS基金线下热度来看，涨幅应该都能达到30%。做了个计算表格，供参考。
拍脑袋，预测万国数据中心REIT有1000亿资金申购，润泽科技数据汇中心REIT会有1500亿资金申购。
同样拍脑袋，预测涨幅30%。
基本上这两只REIT对应的收益率都在年化7%左右。
基于以上推理，我会全力申购这两只REITS。
虽说收益不高，但是好在比放货币基金强一点。
不信你算算，按照1.5%的货币基金收益率。十万元金额三天时间只有13元左右的收益。
手机上多点几下，多两杯奶茶？
这么一想，还是不错的.....
end......
$万国REIT(SH508060)$ $南方润泽科技数据中心REIT(SZ180901)$ #今日话题#
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