看一个区域的未来发展如何，可以对标同类区域的发展轨迹。分析亦庄新城的崛起因素，不难发现，和望京有着众多相同之处。
从望京的现在
远见亦庄的发展轨迹
望京，最早是从“大望京”村的拆迁开始。城市扩张带来人口聚集，借助首都机场资源优势，锁定空港产业和外企红利，在高端产业和人口效应下形成高端商圈和完善配套。望京已经形成了一个完整的生活圈，人口+产业+商圈+配套，巨大的核心效应成就一个城市新中心的发展坦途。
反观亦庄的区域发展，从最初默默无闻的村镇，到今天如火如荼的新城，亦庄的高新技术产业已经成为北京高精尖产业布局的重点和核心。同时借助产业集聚效应，大力发展区域配套。再加上亦庄独立学籍，亦庄教育 “海淀化”，强产业、强学区、强配套，亦庄早已不是一个经开区的概念，而是具有无限发展潜力的宜业宜居新城。
产业发展、政策倾斜，配套完善，也带动了亦庄楼市的火热。而要说区域内土地与房价“含金量”最高的板块，那一定是亦庄核心区。60平方公里的范围，是亦庄产业集中的区域，也是学籍独立的区域。亦庄核心区的配套高度成熟，房价处于上涨的“中后期”，现在买入已经略微有点晚。
但正如望京，住宅供应少得可怜，房价处于高点。亦庄核心区的居住用地也已近饱和状态。2021年亦庄新城居住供地20万平米，2022年直接降到了13万平米。产业用地却从2021年的66万平米增加到2022年的125万平米，很明显，亦庄核心地区的产业用地才是大头，住房市场明显供不应求。
因亦庄的成熟
预判马驹桥的板块潜力
毫无疑问，目前60平方公里的亦庄核心区发展已经非常局促，亟需拓展新的发展方向。而有望首先并入亦庄核心区的板块就是马驹桥，成为亦庄核心区居住需求外溢的主要承载地。
马驹桥是亦庄新城非常重要的产业区，包括小米汽车、中芯等项目都在这里。对于亦庄核心区来说，并入马驹桥，能够扩展核心区的发展腹地，引入更多的产业项目。对于马驹桥而言，进一步与亦庄核心区融合，成为亦庄新的发展核心，且不论双限政策会不会松绑，不断提升的区域价值也会也会吸引更多购房人选择，对当地房价形成新的支撑。
可以说，目前马驹桥正处于最好的发展阶段。如果你已经错过了亦庄核心区，那么接下来需要关注的重点片区，就是马驹桥。
首先，马驹桥的定位很清晰。板块内的金桥科技产业基地、物流基地、马驹桥镇区以及预留地，是智能制造、智慧物流等产业发展的主要聚集区，也是新城东部地区生活服务配套的重要组成部分。马驹桥规划成为一个产城融合、职住平衡的优质板块。
其次，交通也在快速发展中。今年，北京S6号线的招标文件正式官宣。根据推测，s6号线大致走向为起自首都机场T3航站楼站，终至大兴磁各庄站，中间或在马驹桥设站点，连接顺义区、通州区、经济技术开发区（亦庄）及大兴区。
受“地铁经济”辐射，未来马驹桥将实现与中心城区的快速通达。这里也会因为交通便利而极大地推动商圈发展，从而满足地铁沿线人群的居住需求，带动区域居住价值的整体提升。而在“房价跟着轨交涨”的市场逻辑下，马驹桥的房价必定水涨船高。届时“地铁一响，黄金万两”就不只是说说而已了。
此外，马驹桥是亦庄板块中配套相对较为成熟的区域。现阶段区域内已有的包括马驹桥实验小学、马驹桥中心小学、通州第二医院、百尚购物中心、马驹桥湿地公等，配套资源丰富。还有规划中的位于马驹桥金桥科技产业基地园区的教育用地等（与亦庄金悦郡一路之隔），各项城市级配套落地，区域价值不彰自显。
规划学校信息来源：《关于亦庄新城0604街区A1-3-1等地块规划综合实施方案的公示》
于马驹桥的风口
寻觅稀缺的刚需新房
亦庄新增住宅用地不多，新房早已告急。然而看完当下马驹桥的新房供应，你会发现，可选项也不多。其中，值得关注的项目，不得不提亦庄金悦郡。
坐落于马驹桥金桥科技产业基地的亦庄金悦郡，无疑可以直接享受上述提到的配套资源。此外，亦庄金悦郡同样规划配建了从商业、幼儿园到社区医疗服务中心的全方位配套，日常需求都能满足。
聚焦到项目本身，在亦庄步入均价5万+、6万+的房价格局下，4.3万的亦庄金悦郡突显了其超高的性价比。虽然，从价格来看，亦庄金悦郡是一个面向刚需刚改的项目。但是，细品其产品，亦庄金悦郡却做出了改善的空间尺度，处处可见增配的设计。
社区布局很规整，规划为全南北通透的6-11层洋房、13-15层小高层，总共1700余户，算是一个大体量社区，容积率2.2，相对低密。项目户型有72m²两居、87/88㎡三居、118㎡四居，涵盖全生命周期户型，面向不同的家庭群体。
户型设计亮点也很多。72平米两居，客厅面宽3.6米，大于同面积段市场的平均水平；主卧加客厅均带南向飘窗，可用作收纳空间，整体空间利用率高；餐厨一体化，卫生间干湿分离；户型整体设计很合理，适合刚需的家庭。
87平米三居则集合了时下最受欢迎的几种元素，全屋270°采光，L型无柱转角飘窗，使采光面达到了最大化；两个可淋浴的卫生间，非常便利。还有家政空间的设计，这一点太赞了，小户型最大的烦恼就是收纳。家政空间的预留，大大提高了家庭的居住舒适度。
同时，亦庄金悦郡所有户型精装的卫浴五金、烟机灶具、地板等选取科勒、老板、圣象等知名一线品牌，装修达到高水准呈现。
项目整体规划是聘请在北京打造多个高端住宅的建筑设计公司“HZS汇张思”和景观公司“顺景园林”，构建了全龄、全时、全周期的景观园林，包括龙猫主题儿童活动乐园、环形跑道等场地，用业主喜欢的方式，度过每一个充满希望的日子。
结语：
总之，4.3万/平的均价，想在亦庄买新房，最有吸引力的还属亦庄金悦郡，加上项目超配的产品力，可以说是北京上车盘的首选。
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