把刚收购的南京紫竹的在管面积算作“第三方面积”，以强调第三方管理面积占比增加，真的很鸡贼呢。 而且如果不算紫竹并进来的2400万平米，纯靠内生增长来的面积增速只有15%，差强人意。关键是，紫竹的收购估值有20倍PE，并不低。我还是原来的观点，衡量一个物业公司牛不牛逼，要看内生增长速度有多高（真刀真枪抢来多少地盘？在母公司之外抢到多少地盘？）。内生增长速度反映的是品牌和管理实力，才能吃到这个行业真正的发展红利。靠高价并购去发展，可以维持多久？ $雅生活服务(03319)$ $彩生活(01778)$ $绿城服务(02869)$

有点热闹，我也聊聊。
1.所谓第三方面积占比大，不依赖关联方输送面积更好根本是毫无逻辑的想法。头部的几个物业公司的奶妈，中海，碧桂园，雅居乐，绿地，万科，龙湖这些公司年销售面积市占率有多高？未来集中度是不是会继续提高？大地产公司销售的面积是更愿意交给自己的关联方管还是给第三方？所谓的第三方面积无非是一些中小开发商，没有自己的物业管理公司，所以到市场上外聘。地产集中度提高的逻辑没有改变的话，未来这些中小开发商都退出市场了，这时候还有什么所谓第三方可言吗？简单来说就是中海的面积永远都给中海，恒大的面积永远都给金碧，碧桂园的面积永远给碧桂园，雅居乐的面积永远给雅居乐，跟绿城服务或者任何其他第三方物业管理公司都没有半毛钱关系了。奶妈才是这个行业的护城河，这是你哭天抢地也求不到的基础面积增量保障。
2.有奶妈支持的物业公司，在地产周期下行的时候抗压力更高。当中海恒大万科这些头部房企销售下滑10%的时候，第三方开发商的销售可能已经腰斩甚至破产，这时候还有什么所谓的第三方面积给你去竞标？绿城的面积增量要下滑多少？？
3.一个类公用事业的劳动密集型行业，就别吹什么品牌了吧。绿城服务也只是压价竞争而已，看看毛利率就知道了。绿城能提供的服务，别的物管公司想做的话也都能提供，不就是多增加点人手多培训一下而已嘛，又不是什么黑科技，压压毛利都能做到，门槛为0。相反，别人有好奶妈，你没有，这就是竞争优势。
4.商誉体现的是排他性收费的特许经营权，不是烂资产，这个和其他行业的并购不一样。另外并购是为了未来增值服务铺设用户基础，不是为了传统物业管理。传统物业管理未来没有什么前途。
5.雅生活的优势在于管理层，刘德明的行业地位和资源是他家能拿到好并购资产的原因。雅生活的这两个收购都是击败了其他几家巨头拿下的，归功于刘德明的关系资源。
6.未来的物业管理，第三方面积竞争只会越来越激烈，毛利空间越来越低。相反奶妈面积可以直接收高价，覆盖未来几年的成本上涨，因为没人和你竞争。 $中海物业(02669)$ $雅生活服务(03319)$
@爱看看 @群兽中的一只猫 @cugbcat @水皮江鸟 @哒哒哒

明年卖不了那么多房就凉凉

牛逼