前段时间因为家人生病，北哥在老家呆了十多天，这周刚刚回来，生活节奏陆续进入正轨，今天为大家解读一下房地产市场的一个重磅会议和一条重磅消息。
本周，房地产行业召开了一场重磅会议。
8月20日，住建部、央行在北京召开了一场重点房企座谈会，制定了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是业内传闻已久的“三道红线”。
所谓“三道红线”指的是：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。通过这“三道红线”，房企将被划分为四个档次，分别是红-橙-黄-绿。
红色档：“三线”均超出阈值，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；
橙色档：“二线”均超出阈值，有息负债规模年增速不得超过5%；
黄色档：“一线”超出阈值，有息负债规模年增速不得超过10%；
绿色档：“三线”均未超出阈值，有息负债规模年增速不得超过15%。
此次参加会议的房企有12家，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。据称这12家房企当中，红档有三家：恒大、绿地和融创；橙档两家：中梁和阳光城；黄色有三家：碧桂园、万科和新城；绿档最多：保利、中海、华润和华侨城，都是央企。
“三道红线”业内传闻已久，本次会议算是正式落地，监管层的目标也很明确——降负债。
据消息人士透露，参会房企需于9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。2021年1月1日起，全行业将全面推行相关规则。
对于本次会议和“三道红线”，北哥简单解读如下。
第一，从长期来看，房企降负债是一件好事。
我们之前就讲过，房地产是一个高负债行业，70-80%的负债率是普遍现象，而且由于很多负债都不在资产负债表内，所以房企的实际负债率更高。从某种角度来看，开发商干的就是“空手套白狼”的生意——地是银行贷款拍的，房子是靠抵押土地和卖房预付款盖的，最后房子卖出去了，才有钱还债。
过去20年，房地产市场节节攀升，房价越来越高，开发商卖房子的钱不仅能够用于还债，还能有丰厚的利润。然而，在房住不炒的背景下，随着房价涨幅的回落，开发商的利润空间也在一步一步地被挤压和蚕食。大家应该都发现了，这几年的房子显然就不像之前那么好卖了，如果开发商依然采取高负债模式经营，未来很有可能出现挣的钱不够还债的情况。因此，控制房企的负债率，从长期来看，对房地产行业来说是一件好事。否则，如果房企出现集体爆雷，对于房地产行业将是毁灭性打击，这种风险无论是政府层面，还是企业和银行层面，甚至是个人层面，都是不能接受的。
这里有一点要特别说明一下，很多人非常“痛恨”开发商，巴不得开发商早点倒闭，实际上对于个人来说，开发商倒闭对你有百害而无一利。为什么这么说呢？一方面，如果你没买房子，你未来的房子肯定还是要开发商盖的，他们要是不好，给你盖的房子会好吗？显然不会。如果开发商集体暴雷，那最近闹得沸沸扬扬的昆明烂尾楼事件恐怕就会变成全国新常态。就算不烂尾，遇上豆腐渣工程，岂不是更闹心。另一方面，就算你已经买了房子，不怕烂尾楼也不怕豆腐渣，但是开发商集体爆雷，大概率房价会大跌，你说买了房子之后，你是希望房价涨还是跌呢？我猜你肯定不希望房价下跌。
所以，作为个人，不论你是买没买房，都不要指望开发商爆雷，相反，只有他们能挣钱，你才能住上质量放心的好房子。
第二，短期对部分房企可能会产生剧烈冲击。
刚才说了，房地产是一个高负债行业，降负债，对大部分房企都会产生冲击，特别是对其中负债率相对较高的部分房企来说，可能会面临短期的剧烈阵痛。
监管要给房企降负债，意味着房企通过从银行贷款、发债等手段获取融资的难度都会加大，再加上疫情的冲击还没有完全结束，这对于部分现金流紧张的房企来说，是一件非常痛苦的事情，最差的结果可能就是资金链断裂，面临倒闭或者被兼并的命运。
这其中，有些可能还是非常头部和优质的企业，比如资金链断裂的泰禾。不过泰禾还算是幸运的，因为他们找到了老大哥万科出手相救，算是捡回了半条命。但是万科也不会白白出手，你势必得给人家必要的好处。
随着降负债的深入，更多的房企，很多之前盲目扩张、负债率比泰禾还要更高的房企，恐怕要做好更差的准备了。首先是要勒紧裤腰带，过苦日子，如果还熬不过去，就是死！
所以未来的房地产企业可能会面临一轮新的洗牌，那些负债率较低、现金流充沛的头部企业大概率将会成为最后的幸存者和赢家。
第三，房企降负债，对买房者或是机会。
降负债率，除了减少债务，就是要增加收入。对于房企来说，收入的来源只有一个，就是卖房。所以接下来一段时间，不论是大房企还是小房企，大概率都会加大促销的力度。
对于大房企来说，他们要多卖房增加收入，一方面是改善自身的财务结构，另一方面他们可以有更多资金用来拿地，或者用来救助（兼并）那些面临财务危机的中小房企。对于中小房企来说，那就更不用说了，能卖出房子收回现金，就是对财务状况的最直接改善，在考核期到来之前，争取能够达到监管层的要求，从而能够活下去。
本周是8月最后一周，一年一度的“金九银十”即将到来，这肯定是今年开发商不想错过的黄金促销期。另外，从需求端来看，今年上半年由于疫情耽误，部分购房需求确实也被挤压到了下半年。因此接下来几个月时间，北哥预计楼市的实际成交还会进一步反弹，今年房地产总销售额超过去年的概率依然很高。
开发商打折促销对于个人购房者来说意味着实打实的价格优惠，因此如果你确实有购房需求，下半年依然还是不错的机会。
不过，千万不要指望价格大跌！！！
刚才说了，大跌对谁都没好处的。包括这些困难的房企，小幅降价促销可以接受，降太多，他们还不如卖给大房企呢，何必卖给你呢。另外，核心城市核心区域的优质楼盘，价格可能依然会比较坚挺，毕竟好的资产依然是抢手的。特别是在全球放水、钱越来越不值钱的情况下，好地段的房子依然是优质资产，全球范围内来看，都是一样。正如我们上周的文章所说，疫情当前全球的房价都还在涨。
关于房地产市场，最近的重磅消息非常多，今天时间关系就解读这一个。下一篇文章，北哥带大家解读一下《关于房价的两个误区》，希望大家持续关注。