学习//@王代新: 方丈出的题比较难，也是一个究根本的好题，试着说几句供大家批评：
1、简单从资产负债表的负债率来看，按照公开的数据，比如碧桂园恒大融创这些的资产负债率都在85%以上，万科也有80%。那只要资产端价格跌幅超过20%可能就资不抵债了；但实际的情况复杂一些：一般资产负债表上的存货科目大概占总资产的50%-60%左右；而这个50%-60%里边，又得区分，有些是已经预售出去了的在建工程，所以这部分并不承受价格下跌的压力，这部分有多大？以合同负债/存货的比值来大致估算（大致估算，实际这两个并不完全对应），比如万科约占一半左右，周转快的比如碧桂园占比约三分之二。所以按照这个比例的话，如果单看资产负债表的存货科目的话，大概只有总资产的20%-30%是承受市场下跌压力的，理论上这部分存货即使跌价一半也不会资不抵债，而且这部分存货也是按照成本入账的，包括了资本化后的财务费用的成本，财务成本占比各家不同，但有些公司的拿地是几年前的，情况比较复杂，但大体假设这部分按照房地价同频波动，问题不大。。。。所以像碧桂园21年总资产负债率接近85%，21年万科不到80%的资产负债率（用21年是因为房价从21年开始跌），单纯因为存货的跌价导致资不抵债还是比较难。。。
2、而实际上，资产负债表上，承受价格下跌的不止存货；资产负债表上存货之外的资产，大致分为四类：一类是类现金的金融资产，这部分不承受房价波动影响；二类投资物业，这部分与房地价的波动幅度同频；另外两类，一类是股权，比如给子公司项目公司包括合作参股公司的股权投资，这部分如果项目公司由于房价跌亏的多，可能股东权益被清0，总体这部分的波动幅度是远比房价下跌的幅度大的，因为是劣后的股权资产；另外一类占比很大的是债权，就是地产公司给下面的子公司项目公司或者合作项目出资时不时以股权的形式注资，是以往来款的形式借给这些子公司的，这部分因为是债权，理论上只有亏完股权才轮到亏项目公司的债权，所以相对扛跌一点，有多抗跌也取决于项目公司或者子公司的股权安全垫有多厚，但不是说不亏，如果是100%资产负债率的子公司，只要跌价，即使以债权出资也是同比例亏，甚至有有抵押的前置债权，可能亏损幅度更大。。。这样大体上来说，存货之外的资产主要是股权和投资性房地产（包括固定资产土地所有权等这些所有这些持有或者自用不销售的物业）直接面临房价下跌的冲击。这两部分占比，有些公司很低，有些高些，比如万科，约占15%左右，碧桂园在6%左右。。。
3、所以1和2加总以后，粗略估计如果房地价的跌幅如果在20%以内（债权类资产的安全垫未必击穿），这些公司的总资产端有30%-40%是跟随房价同幅度波动的。也就是说85%的总资产负债率，不会资不抵债。如果房地价跌幅超过40%，则会资不资抵债。
4、最后回到方总的问题，如果房地价跌幅在20%-30%之间，个人粗略估计多数地产公司都还未资不抵债，就所有地产公司加总来说，因为没有资不抵债，所以还没有债务缺口。这一点从上市公司报表上也可以得到一定佐证，目前截止最新的半年和三季报，暴雷的企业里边，尽管计提了各种减值，有些股东权益损失殆尽，但报表上真正资不抵债的只有$中国恒大(03333)$ ，即使考虑到各种减值计提的不足，我对整体未资不抵债的结论还是有信心的。。。也就是假设这些所有地产公司的所有资产都能按市价变现的话，个人粗略估计目前还足够偿还债务，当然这个假设是不成立的，因为所有地产公司的资产都抛售变现，肯定就不是现在这个市价了。。。如果房地价跌幅超过30%，并且几年内都不起来，然后债权人不愿意等待，在低位破产清算，那肯定会有缺口，缺口多大取决于房地价最终能跌多少。。。
5、个人观点，仅供参考，大家批评指正。。。