前一阵子，某龙头房企WK被它烟台的合作公司公开举报，随着事件的发酵，其股票市值也随即开始了新一轮的南下缩水之旅。而我的思绪也随着这件事发散越飘越远，依稀的想起了6年前的那个冬天。
2018年底，彼时我还在金地做投资拓展，WK是行业TOP1标杆。在那一年底的一次会议上，它语出惊人死不休的喊出了“活下去”的口号，这让一贯以稳健著称的金地在投资定价逻辑上变得更加保守，间接导致了年后很多地块的营销定价都很不给力，然后就是我很伤心错失宝地。
不过后面的剧本大家都知道了，2019年后“活下去”的话言犹在耳，地产又开始了其新一轮的蒙眼狂欢。在这股热潮里，对于绝大多数房企而言，投资测算几乎变成了拿地的玩具，各区域、各城市老总们的喜好就是拿地的标尺，而那个嘴上喊着活下去的房企，甚至在一些城市直接拿了地王。这一切直到2021年下半年形势开始急转直下，潮水渐退，裸泳的人深感大事不妙。
思绪扯远了，在2018年底的那个冬天，金地集团领导到下面各区域公司开会，期间有一本书被隆重推荐——《涛动周期论》，而这本书便是将“万劫不复”这个时点定义在了2019年。当然这并不是说《涛动周期论》这本书的作者周金涛先生预测失误了，实际上这是周金涛先生3年前（2016年）的观点，拿着3年前的论断去刻舟求剑最后只能贻笑大方。只有通过这本书跳出地产看投资、从更高维度去思考其中的逻辑，才能获得真实的答案、打开投资生涯新篇章。
其实我国的楼市很任性，“政策限制上涨房价就会下跌，政策限制下跌房价就会上涨”的逻辑这几年好像就没怎么灵验过，当然如果将上面的话反过来理解也不失为一种黑色幽默。
那么同样指向一个目标的政策，为什么有的会带来正面效应（上涨）有的会带来负面效应（下跌）？
其实一个问题可以有多种解决方案。有的方案是症状解，有的方案是根本解。症状解可以解一时燃眉之急但是治标不治本，甚至有些时候会延误治病契机。根本解属于釜底抽薪，如同律师在庭审中两手一摊：“不好意思，我方不是本案适格被告。”
对于楼市而言，限制价格、限制买卖资格、改变税率、乃至于改变交易规则都属于问题的症状解，因为这些手段除了抑制市场活跃度外，既不解决供应问题也不改变需求问题，属于扬汤止沸；而三道红线、限制融资、大规模供应土地等便是供应端问题的根本解，属于釜底抽薪。
举个例子，2021年上半年大多数开发商如果想要在一二线城市拿地，决定一块地是否能拿的核心要素是利润率和内部收益率，而彼时决定“两率”的关键因素，已经不再是成本、户型、销售开盘情况这些因素了，这些已经在市场激烈的拼杀中无限趋近一致。真正决定是否能拿的是前融金额、前融利率、开发贷获取时间、开发贷获取金额、开发贷利率等等。也就是说，前融的现金流、开发贷的现金流就是项目运营的生命线，决定了项目是否有利润。甚至一个项目的利润，都是从“越早获得便宜的钱”、“越晚将钱支付出去”的时间差中抠出来的。（所以买2021年前后建设的房屋，应该慎之又慎的多方位考察）
由于地产开发项目确收具有滞后性，所以2021年市场最火的时候，对应的是2018、2019年前后拿到的相对低价土地产生的业绩，而2023、2024年对应的是2021年、2022年前后拿的那些高价土地产生的业绩。至于之后的业绩，虽然土地价格有所回落，但是销售应收降速恐怕更加恐怖，故而当下地产股并不适合火中取栗，更适合隔岸观火。
房地产三道红线是由央行和住建部制定并于2020年8月份颁布、2021年1月1日开始实行的一项政策。一个政策产生效果不会立竿见影，但是在实施后的半年到一年里会逐渐放大影响。对比这个政策与楼市前后变盘的时间节点，或许能够更好的理解问题的症状解和根本解之间的区别。嗯，这些症状解与根本解的分类也可以套用在大A里，印花税、量化、融券其实都是症状解，根本解在上市公司本身，在一套叙事逻辑背后的底层支持。
《涛动周期论》告诉我们：人生就是一次康波（60年），三次房地产周期（20年），六次固定资产投资周期（10年）和十八次库存周期（3-4年），这就是人的一生。
如果说一个康波周期可以大致分为回升、繁荣、衰退、萧条四个阶段，那么一次以20年为跨度的房地产周期也可以分成以上四个阶段，对应的楼市价格也会上下起伏同时受到康波周期整体大环境影响跟随大势去扰动。而每个城市的楼市，因为资源禀赋不同，对应的这4个阶段或有延长或有缩短，最终命运也各有不同。
图为1955年至今的日本整体房价指数，不是某个具体城市的房价指数（例如东京都市圈会好一些），也不是回到巅峰的东京都市区新房指数。
从图中可以看出，日本的房价指数在1991年左右达到了最高点，此时房价指数是182.78。从1991年到2010年左右，在这近20年内，日本的房价指数在持续的下跌。2010年的房价指数是99.77，从1991年到2010年，日本房价指数下跌了45%左右。
从2010年左右开始，日本的房价指数才开始在震荡中回升。
需要指出不同的是，以上房价走势所处的大环境是康波周期繁荣、衰退两个阶段。而与之错峰一个康波周期阶段的我们，即将面对的，恐怕是比当年日本难度更高的一个剧本。