回复@麒儒: 我知道啊，所以我一直在做空绿城，一直到2023年10月空翻多做多绿城的。不止2021年啊，2020年还有不少项目亏损呢，武汉桂语就是2020年拿的地，亏10以以上。盐城有块小镇地现在停工的，也是2020年拿的。很多人以为绿城是跑冒滴漏厉害，其实不是，绿城是真的有很多项目亏损才导致毛利率低。但你想过为什么绿城会这样，因为绿城被中交接手后，中交卧龙凤雏他们的目标是行业前五，先做大到5500亿，为了做大容忍项目低利润，甚至亏损，放各种权限给区域公司。规模迅速做大的区域总升迁，比如有位副总裁就是宁波区域迅速做大到400亿提拔的。这种导向下，绿城区域拿地、周转很激进，2021年下半年之前绿城顺风顺水一直到大转折，房价地价大跌。我一直以为绿城这一波会爆雷，但这家公司的效率、品牌、杭州宁波大本营的强势、2022年和2023年坚持以优质土地置换存量土存策略让绿城度过危机了。现在回头去看绿城，绿城这一轮扩张和危机处理，团队效率给逼到极致，磨合到没有国内哪家公司比得上，西安大连天津等城市成为了新粮仓，教训没有踩付出，更重要的是中交卧龙凤雏都认识到之前的错误，房地产开发核心是地，优质的地。所以今年沟通会他们保守了，没有承诺之前夸张的5500亿，而是根据形势去拿地，去经营，这是走在正确的路上。绿城还有一个别人没有的优势，轻重资产的联动调配，这也决定了未来绿城不需要通过疯狂拿有风险地去扩张规模。$绿城中国(03900)$//@麒儒:回复@沉默不金言多未失:你有没有想过，你自己总是能算出绿城的各种竞争力，但是市场从来不认绿城。难道市场瞎?那些机构和分析师不会数地?不知道这两年的拿地毛利率?
结果是绿城年年都结算不出利润。有没有可能是你自己太过于幻想了？
我跟踪了绿城6年，直到今年才敢开始买绿城。绿城这家企业远比你想象中的差很多。绿城必须靠不断的内卷，不断的拍地，低毛利，高周转，才能维持正常运转。还得承担货不卖出去的风险。
2023年绿城新盘去化率很好，但整体去化率才60%，说明什么，存量盘几乎周转不动，总不能一直烂肚子里吧，可是降价出售，绿城毛利率本来就低，很有可能亏损。现在靠着央企信用，还能豪横一点，但央企信用也不是无限的。那个小白兔当时盘绿城21年的地，几乎都是亏损，很多人说他唱空绿城，其实他已经很乐观了，21年的地，绿城自持的处理起来非常麻烦，自己又没这方面运营的能力。
背靠央企，绿城未来可以有一定市场份额，但你会发现绿城还是那个绿城，总是结算不出利润，市场怎么都不认可。除非绿城未来有让人眼前一亮的运营能力。
我买绿城就两点，3000亿销售额可能会稳住，5%净利率，60亿净利润，未来市场恢复正常估值，基本上就是480到600亿。赚这个钱就够了。
还是我曾经问过你的那个问题，为什么绿城年会说了要减少拿地，准备缩表，绿城就大跌，绿城只要真敢缩表，就暴跌。把你都跌懵了。你想清楚这个原因，你就知道绿城问题在哪里了。