从1998年住宅商品化改革以来，迄今中国房地产市场化进程走过了二十个年头。而影响中国房地产进程的三大主要因素（土地、人口、货币）在不同时期的作用存在差异，这构成了二十年来中国房地产发展进程主要视角。2019年及以后因城施策成为长期政策，行业进入高位头部区域，企业发展是强者恒强与存量逻辑。那么过去二十年驱动地产的因素未来如何演变？未来房地产市场的空间如何？房地产投资策略又该如何优化？近日，海通证券房地产行业高级分析师谢盐为我们带来了深度解读，你可以了解到：
(1) 影响中国房地产进程的三大主要因素（土地、人口、货币）在不同时期的作用存在差异，这构成了二十年来中国房地产发展进程主要视角；
(2) 二十年发展的四大阶段：房地产市场化启动阶段、房地产需求推动行业发展阶段、房地产两轮宽货币导致的价值重估阶段、房地产因城施策长期化的长效阶段；
(3) 19年及以后因城施策成为长期政策，行业进入高位头部区域，企业发展是强者恒强与存量逻辑。
以下为海通证券房地产行业高级分析师—谢盐老师直播的文字实录
各位投资人下午好，我是海通证券的房地产分析师谢盐，首先要感谢中证机构间市场投教基地、雪球社区和证券食堂社区的邀请参加本次的证券投教活动，今天我要讲的题目叫做《廿载不尽风流，雄关慢慢征途》，回忆房地产行业过去20年的发展历程，同时展望未来房地产行业竞争态势，房地产个股投资策略。
廿载发展回顾
首先看过去20年的回顾，从1998年以来住宅商品化改革以来到现在整整走过20个年头，这20年来中国房地产大致可以划分为四个阶段：
1、启动阶段。这个阶段的特点是从1998年的商品化改革一直到2002年的土地招拍挂市场化改革。我们称之为启动阶段。
2、房地产需求推动行业发展阶段。主要是从2003年土地招拍挂改革一直到2007年股市和房市双双走牛的阶段。
3、房地产两轮货币宽松导致的繁荣阶段。从2008年全球次贷危机一直到2016年，在房地产长效机制实行之初的阶段。
4、房地产因城施策长期化的长效阶段。从2017年以来国家逐步确立了房住不炒和因城施策的长效机制。因城施策后房地产进入了总量高位，增速低位阶段，出现了强者恒强和存量竞争逻辑（高维竞争与多维竞争），成为了下一个时代的主要特征。
先看一下房地产行业的划分，过去20年影响房地产的三个核心要素：人口、货币、土地。相对来说土地是房地产供给端，人口和货币是需求，其中最主要的是人口，因为人口迁移城市要购买住宅，对商品房需求的主要推动因素。
这里我们用两根线反映过去20年的走势，从人口上浅蓝色的线可以看出人口随着城镇化过程逐步上行，从早期的4亿人口到现在城市人口接近9个亿，但土地的情况却是不一样的。
1、从1998年商品化改革，也就是1998年之前都是福利分房，1998年之后采取了商品化，以货币购买住宅，市场化启动以后，到2003年之前土地的招拍挂制度还没有成熟，土地制度还是划拨制，这一阶段还不太成熟，但市场化已启动，这时地方政府对土地依赖财政还没有形成，政府的土地释放能力还比较强，棕色线条反映出土地供给是上扬的，超过人口需求的释放，所以总体来说供求关系来看显然是供给大于需求，这个阶段的特点是房价整体涨幅比较温和，需求量稳步上行，相对来说比较小。
2、到了2003年以后，除了住宅商品房以外还有一个是土地的商品化，也就是土地划拨制变成了招拍挂制度，整个房地产大的框架建立了起来，市场化框架建立以后房地产进入了高速增长期，一直到2007、2008年初美国次贷危机之前，看到2006、2007年时房地产和股票市场都出现了双双走牛的局面。这个阶段的特征是因为土地招拍挂制度使得政府可以获得较多的土地出让金补充财政来源，所以地方政府逐渐形成了土地财政依赖，这是土地供给，地方政府通过减少土地供给来提高地价，棕色线条显示了土地供给不再上升，相对刚性，这时候房价和地价上升就尤其明显。
3、繁荣阶段。繁荣阶段的特征是因为经济相对滞缓，出现了两次大放水，一次是在2009年初，我们知道次贷危机以后为了拯救经济、刺激经济，有一个4万亿投资，货币大放水，另外在2013、2014年时，因为在三线城市出现了中小城市房地产库存积压上升，为了去库存采取了棚改货币化又推动了一波货币化释放，这两波释放之后我们看到这个阶段出现了整体房价的上扬和价值重估，我们看到货币释放后出现了过，又出现了一定的调控和紧缩，特征是整体房地产市场波动比较大，房价增速波动也比较大。
4、到2017年以后国家逐渐意识到“放了就乱，收了就死”的状态需要改变，因此2017年后提出了长效机制，之后整个房地产市场就进入了相对平稳健康的周期，从这个角度可以看出通过土地和人口变化大体可以划分为这四个阶段。
这四个阶段我们可以看出来过去20年房地产市场表现为经济和地产之间的相互影响，国民经济GDP、工业生产总值、固定资产投资和房地产销售金额、销售面积、销售价格的数据相互影响，同时调控政策也会进行调控，最终会反映到上市公司的业绩上来，上市公司的业绩表现又最终会反映到证券市场，也就是反映到房地产股票的超额收益上去，它的过程是这样的：
在经济过热的情况下出现了调控，政策调控以后地产的销售就会出现下滑，房价也会跟着下跌，这时候开发商拿地数量会减少，房地产投资增速会下滑，随之而来的自然带动经济GDP也下滑，下滑以后国家为了刺激经济进一步企稳和复苏又会放松和刺激房地产，政策出台之后上市公司的估值会首先见底，然后才会对应到房地产销售上来，销售回升、房价上升，量价齐升以后，上市公司业绩就会大幅上扬，在上市公司业绩上升和估值的双向推动下，股价就获得了超越市场的超额收益。
下面我们累积了七个指标回馈一下过去20年房地产市场的表现，所谓7个指标，先讲其中2个指标：一是房地产前端的两个指标：房地产土地购置、新开工。后面两个指标主要是房地产销售，包括销售金额、销售面积，还有房地产销售价格，这就是四个指标，前端和中后端的指标最终会反映到房地产投资，所以第五个指标就是房地产投资这20年的表现。
五个指标之后再来看，房地产投资又会影响到上游，也就是水泥、钢铁、化工、建材等行业，所以往往很多人要关注房地产投资的未来预判。第六个指标是房地产在上市的变动下业绩也发生了变化，最终反映房地产股价超额收益的情况。这七个指标，我们回顾一下过去20年在四个阶段不同的表现，为未来展望打下良好的分析基础：
先看第一个指标：土地购置情况，分为土地购置面积和土地购置费（即土地出让金）。
1、启动阶段，1998-2002年时因为整个土地招拍挂制度还未建立，整体来说土地供给还比较充足，土地价格波动不是很大，所以我们看到土地购置面积和土地购置费的增速基本吻合。
2、在2003-2007年我们看到由于土地招拍挂制度形成以后，地方政府对土地出让金财政依赖，土地供给（浅蓝色线）显得刚性了，增速下行，但土地购置费增速要高于土地出让面积，反映出了土地刚性导致地价上行、房价上行的局面。
3、到2008年-2016年繁荣阶段，因为出现两轮货币大放水，我们看到含有价格因素的土地购置费（土地出让金）棕色线条增速波动非常大，高的时候远高于土地出让面积，低的时候又低于土地购置面积的增速，出现大幅波动，尤其是两次大的高峰和低估。
4、2017年之后长效机制推出，相对有利于土地市场平稳，虽然土地价格上移相对较快，但总体来说土地购置面积相对平稳。
我们再看第二个指标，也就是房地产的新开工，基本我们可以看出来房屋新开工面积的增速跟前一张图土地购置面积的增速基本吻合，土地购置之后上行的话一般新开工增速也会跟着上行，所以我们看到基本也是这个规律，在启动阶段时土地新开工的增速还是比较高的，因为还没有形成土地依赖，到2003-2007年成长阶段因为有了土地依赖，所以我们看到土地的购置增速面积增速下行，同时它的新开工面积增速也是下行的。
2008-2016年繁荣阶段也是一样，因为土地政策调控和放松左右起伏影响，波动也很大，新开工增速在放松阶段，所以出现土地供给加大，同时新开工增速也加大，反过来就萎缩。到2017年之后长效机制推出也一样，新开工增速已经回到了相对比较稳定的状态，现在已经进入了个位数，不会大起大落了。
第三个指标来看中后端的环节，也就是房地产销售和房地产价格的两个指标，从房地产销售额和房地产销售面积两个指标可以看出来总体上来说也是跟前面的相似，比如我们看第二个阶段，也就是2003-2007年成长阶段，因为地价上行，在起始阶段（1998-2002年）时可以看出地价相对比较稳定，所以房价也比较稳定，相对来说商品房销售额和房地产销售面积增速变动基本同步。
但到了第二阶段（成长阶段），因为地价上升更快，房价也受到推动，我们看到商品房销售额增速开始高于商品房销售面积的增速，有时候高的还很离谱。
到2008-2016年繁荣阶段，这个阶段出现了两个大的波动，货币放水以及紧缩政策交替使用，出现了房地产销售额和销售面积的两次波峰和两次波底，波动比较大。
到了2017年长效机制推行以来，相对来说市场更加平稳一点，商品房销售增速也逐渐在高位回落。
第四个指标是商品房的销售价格，这里我们用百城住宅的销售价格指数，这个指数可以看出来同样跟上张图类似，商品房销售额×销售面积以后得出的价格，在起始阶段商品房货币化启动以后房价的增速上涨比较温和，虽然是正增长但幅度比较低。到2003-2007年土地依赖逐渐形成以后地价上升比较明显，地价推动了房价的快速上行，房价的增速不仅是正的而且幅度是比较高的，基本达到了10个点以上的高增长；2008-2016年繁荣阶段可能有比较大的波动，放松和紧缩两种政策交替使用，我们看到房价增速在繁荣期（宽货币时）甚至超过了成长阶段房价的增速，达到将近15%的增长，相反如果在紧缩的时候房价甚至出现了一定的负增长，这样极端的两种波动确实反映出市场调控对房价和房地产市场的影响。
2017年以后，长效机制稳定了房价波动，让房价从相对比较高的增长回到了相对平稳健康的轨道上来。
看完四个指标之后，四个指标最终要反映房地产的投资增速，刚才我说了，房地产投资增速也是比较重要的，对于我们判断上游（建材、水泥、钢铁）等行业，包括家电行业，这些行业是房地产投资增速的先行指标，对国民经济也是比较重要的指标，国家调控进行放松还是紧缩是比较重要的指标，从这个指标可以看出来在房地产前期起始阶段，房地产增速相对温和，振荡上行，到了2003-2007年成长阶段我们看到整个房地产投资增速相对高位运行，到了2008-2019年繁荣阶段，宽货币的时候房地产投资增速也出现了井喷，进入了接近30%的高增长，市场出现调控以后房地产投资增速也振荡下行。
随着2015、2016年这个阶段的尾部，由于国家经济结构转型逐渐走向消费拉动经济增速为主，房地产投资进入了相对中低增速上来了，2017年时整个长效机制的施行我们看到整体房地产增速进入了中低位，同时波动也不像繁荣阶段所体现出来的放松和调控，高波动特征逐渐消失了。
通过这五个指标我们进一步可以看出这些指标最终会反映到上市公司和房地产公司的实体业绩表现上来，业绩表现主要是与之前房地产销售有重大关系，当然，它的销售价格会影响它的毛利率，最终反映公司业绩上来，从业绩上来看，四个阶段的特征也有相似之处，可能略有变化，起始阶段整体房地产规模都比较小，货币化时土地还没有进入市场化的阶段，整体市场容量比较小，基本上房地产公司的业绩也处于零附近波动的阶段。
到了成长阶段（2003-2007年），由于人口持续通过城镇化流入城市，需求推动了房地产销售业绩的持续上升。
第三个阶段繁荣阶段，2009年的放水和2013年棚改货币化之后打造了两个上市公司业绩的高峰，后面也都出现了回落，波动比较大。
2017年长效机制以后上市公司的业绩相对平稳健康。
从股价来看也有点相似，但股价略有不同的在哪里呢？上市公司最终在二级市场反映的股价一定还要与整个市场牛市和熊市行情叠加，最初起始阶段上市公司业绩比较一般，整体超额收益也好、股价也好、表现也好很一般。到了2003-2007年的时候，尤其是2006、2007年股票市场有一波很强的牛市，所以推动了一波单边上行，上市地产公司的业绩也非常亮丽，同时估值也得到了提升，推动了房地产业的股价直线上升，幅度达到了三倍，确实比较可观。
第三个阶段整个市场已经走熊了，虽然我们知道2009和2013、2014年时有两次大的放水，按理说股价有良好表现，业绩也很不错，但由于当时市场已经进入了连续的振荡调整期，房地产股价的表现差强人意，但到了2015、2016年以后随着调控相对进入尾声，叠加了上市公司的良好业绩，看出来股价也创出了新高。
到2017年以后，由于整个宏观调控进入长效机制，房地产的业绩和估值相对都比较稳定。
廿载发展回顾：长效机制，房住不炒
从20年回顾来说，基本上政策已经确定了房住不炒、因城施策的长效机制，回顾这个机制它基本是与市场做了定位，我们把市场分为：低端有保障、中端有市场、高端有需求的结构，分为低端、中端和高端，对于低端需求的群众来说，政府是提供保障房市场，通过提供廉租房、公共租赁住房、经济适用房、棚户区改造和农村危改房的方式来解决低端人口的住房困难问题。
对于中端的客户来说（首置和首改客户），通过限价限购限贷的方式来规范，同时对于首套商品住宅贷款首付及贷款利率给予优惠，帮助他早日实现首次购置和改善性需求。对于高端需求来说相对限制比较多一些，虽然通过市场化方式解决住房需求，但政府会利用一些土地规划、土地供给、税收措施来对高档住宅、大户型住房进行适当限制。总体思想就是保持市场和保障并重的策略。
在调控方式上也分为两类：一类是以市场化的手段，一类是行政化的手段，市场化手段就是早期的房地产税、交易税费提高购房人的持有成本和交易成本，同时采用差别化利率的手段。行政手段包括限价限购限贷等“三限”、“四限”手段，限制开发商的利润率，同时在土地购置方面也采用了配建、公租房、保障性住房等手段逐渐平衡过度的市场化行为，从而形成一种行政手段。当然行政手段也有一些相对支持的，比如对人才落户、对一些低保户的财政支持，应该说也是国家对房地产市场有保有压的综合体现。
以上是我们对整个行业20年的回顾，未来对行业怎么看，行业会有什么样的态势。
行业新的竞争态势分析
从行业竞争态势来看行业处在什么阶段呢？横向比较来看中国目前主要的需求，也就是人口的城镇化率（它反映出住宅需求的情况），现在中国人口城镇化率目前已经达到了60%，在欧美其它国家来看基本属于偏低，但也不是很低，属于相对中高阶段，别的国家城镇化率基本在80%，日本达到90%以上，中国的城镇化率是60%，一般城镇化率在70%之前，城镇化的增长速度很快，这是人口红利期。
从这里看我国城镇化率与新增城镇化率的水平，真正出现单边上扬的阶段是从1978年改革开放以后，改革开放之前城镇化率波动是倒退的，改革开放以后人口大规模走向城市，城镇化的指标是常住人口，早期比较低，现在随着城镇化率相对到一个偏高的位置之后，2014年以后城镇化每年增加幅度已经从高位的每年1.4个百分点降到1.2个百分点，增长维度有所放缓。
虽然需求从将来看进入到相对底部，增速开始放缓，但我们认为未来并不是很悲观，我们从一个比较长期的视角来看，假设未来我们的城镇化率已经达到70%、80%，我们一次性的人口红利结束以后，房地产的需求还是多少呢？我们在这里做了一个测算：
先看存量有多少，因为存量住宅多，将来可能会需要更新，中国住宅的寿命大概是30年-40年，有一个更新率，我们看它的更新需求是多少。首先看1949年新中国成立到1978年我国建设住宅的数量，从建国到改革开放初大概有5亿平的住宅，加上1978年改革开放到现在（表上是到2017年），住宅竣工总量是239亿平，再加上改革开放以来因为一些城镇区的扩围，增加了一些城镇住房的总量（52亿平），再去除一部分在这个阶段由于旧城改造拆迁的房子，减去36亿平，最后得到截至2017年我国存量住宅总规模是260亿平。
再来看未来还会建多少住宅，这样我们就知道从2017年到城镇化率达到成熟阶段（如70%）还需要建多少房子，假如城镇化率到70%，2017年城镇化率是58.5%，一年还要增加将近12个点的城镇化率，我们总人口14亿，未来城镇化率人口还需要增加1.6亿，1.6亿人口会从农村转移到城镇，这个人口对应所需住宅假如以人均35平测算大概是56亿平，这56亿平加上260亿平（存量住宅），加上未来由于达到70%城镇化率所需要的56亿平，加起来肯定超过300亿平了，也就是城镇化率到70%以上以后，行业稳定期以后存量住宅300亿平以上，根据30-40年左右一次住宅更新，拆除重建，每年更新比例差不多是3-5%左右，3-5%左右对应每年拆迁的住宅所产生的需求大概是9亿平以上，按照现在每年14、15亿平来说，达到了将近70%的住宅需求，也就是我们相信及时从远期来看，房地产远期需求也不是那么悲观，至少仅从更新而不考虑改善需求以外，更新需求也至少有9亿平以上。
从相对静态来看房地产的需求情况，我们拆为四个需求：第一是房子有拆迁需求，未来五年内新增的拆迁改造类住房需求是多少？我们算出来是15.74亿平；第二是改善性的，房子要住得更大一点，每年一般来说要平均增加1平米的人均住宅面积，未来五年房地产需求更大，接近30.19亿平，这是最大的需求；三是人口红利，每年出生的新增人口增加的需求，测算出来是6.29亿平；最后再加上农村迁移到城市的需求，大概42亿平，整个加起来是65亿平，对应五年的住宅需求是60多亿平，基本可以知道未来五年城镇住宅的需求平均增速能达到14%以上，这是一个大数的水平，也就是未来房地产需求还是能保证相对稳定的增长。
2019年“两会”中提出了房住不炒因城施策的策略，因城施策也为未来的房地产指明了方向，一是继续推动新型城镇化，市民化率，市民化也就是户籍人口，常住人口，户籍人口的城镇化率只有40%，也就是还有20%左右的差额，这里看出城镇化的空间还是蛮大的，我们要继续推行新型城市化。二是发挥中心城市城市群的功能，未来我们会看到区域逐渐分化。第三是给予省级政府建设用地更大自主权，促进人才流动，这是各地政府大力推行的政策，为房地产市场注入了新的活力。
这张图反映的是尽管我们对未来相对偏乐观，但我们也要看到一些相对的扰动因素，比如计划生育的影响，实际上我们的城镇化率可以像西方一样涨到70%、80%，还存在这样的红利期，但我们要看到中国对比美欧国家城镇化率的高增长期时，他们的出生率比我们高，大概是25‰-30‰之间，而我们由于计划生育的因素，出生率比较低，大概是15‰左右，也就是它的一半左右，由于计划生育的因素，虽然人口城镇化率有空间，但里面的结构出现了过早老龄化带来的扰动，因为购房主力是以年轻人为主，这块相对我们有一定劣势。
从“两会”政策来说我们要逐步推进城镇化、市民化，在市民化的过程中我们看2019年12月份国家出台的《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，在《意见》中第四条提出要以户籍制度和公共服务牵引区域流动，全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件”，也就是说对300万以下城市的落户限制已经取消了，对于中型城市（300万-500万人）落户条件放宽，这对农村人口向城市流动，或是流动人口在城市进一步沉淀落户，从而构成购房需求带来了正面推动作用。
我们曾经用全国258个城市进行了测算，258个城市常住人口总量11.8亿，户籍人口也是11.8亿，占全国当时13.9亿人口的比例是85%，数据还是有代表性的，测算结果是这样的，在全国258个城市当中存在落户空间的城市，也就是城市常住人口多于户籍人口的数量总共是88个，落户空间大概是9547万人，也就是说接近1亿人可以在未来若干年，受政策催化和利好，在当地附近城市落户，可能性大概是9547万人，与发改委之前提出的保证全面完成1亿人落户的目标基本对应。
从上面的分析我们可以看出，整体上来看未来房地产总量虽然增速放缓，但从结构上来看，城镇化表现为城市群的崛起，城市群价值明显体现，这也是国家为什么要大力推行因城施策而不是一刀切的原因。
从城市群来说，我们相对来说看好长三角地区、大湾区城市群、京津冀城市群，当然还有中部城市群和西部城市群。
未来可以看到中小企业弯道超车的可能性下降了，更多的是房地产行业强者恒强的局面越发明显，房地产Top20企业销售金额的市场占有率从2015年23%持续上升到2019年的40.5%。
在强者恒强的过程中企业如何打造竞争力？未来竞争力是有差异的，以往是抓住政策时机，高周转、高杠杆，获得开发资金的方式获得高速成长和规模，未来将会从增加资产运营和客户经营两个维度来提高资产效率和质量。
逐渐向社区和城市区域管理的概念上发展，品类类型也逐渐丰富，从长租公寓、旅游度假、养老、教育、住宅商业物流等等领域扩张，来获得综合竞争力。
地产行业投资逻辑
从上面房地产竞争分析以后我们逐渐得出这么一个结论，我们认为房地产投资策略应该是选择龙头企业，另外是选择低估值、高分红、高业绩锁定性强的企业作为我们的选择，房地产板块纵向和其它行业比较来说它的估值是比较便宜的，无论从静态还是动态来看，2020年的动态估值基本上在5-6倍的水平，静态估值在7-8倍，总体上估值比较便宜，PB估值在1点几倍左右，应该说估值处于历史底部区域。
二是它的分红，2019年A股上市房企平均股息率为3.1%，房地产行业的年度股息率排行第四，有些公司可以达到5%、6%的水平，股息率比较高，为长期持有房企股票打下了比较好的基础。
第三点，2020年上半年上市公司业绩锁定度良好，相信如果三季度蓝筹龙头公司销售情况良好，有助于为明年业绩锁定打下基础，从而为估值切换打开上行空间。
这里用了2020年上半年企业账面预收款比2019年营业收入的比值，反映业绩锁定的情况，2020年预收款中还包括一些合同负债，反映企业在预售制度下收到的定金和房款，除以营业收入反映对业绩锁定的比值，目前从中报可以看出多家企业的预收款比去年营收都高于1，比较高的有万科、保利，超过2的也有新城控股等公司，还有滨江集团都在2以上，明年一季度业绩释放能力比较强，有助于公司估值进一步上行，锁定未来的业绩。
第四，我们关注分红高的企业，我们认为股息率稳定在4以上都属于高分红的优质标的，比如万科、保利基本都是到4，新城、世贸股份都在5-6的股息率。港股来说股息率比较高的公司可能更多一些，基本也集中在一些龙头蓝筹公司中，是优质的价值投资优选。
总得来说我们的投资逻辑是以龙头为王，存量选优。在房住不炒、因城施策的长期政策执行下行业已经进入了高位头部区域，增速虽然是低速，但整体行业蛋糕仍然在温和膨胀，所以行业发展是强者恒强，以高维和多维竞争的时代，投资建议是优选龙头、高分红、低估值以及一些业绩锁定性强的企业。
路演观众问题解答
观众问题：如何看待三四线城市老年人口越来越多房子卖不出去，房子已经开发到了很远的郊区，这种现象会不会一直延续下去？
谢盐：基本上您说对了一半，三四线城市由于它的人口、基础设施、教育、医疗不行，不能比中大型、一二线城市。但为什么说这种说法对了一半呢？我们知道不能简单把中国的城市分位一二三线，刚才也提到了，现在更多是城市圈、城市群的概念，比如以长三角为例，在上海周边或大湾区，如深圳周边，周边一些城市看起来是三线城市，比如佛山、东莞，但它的人口是持续流入的，房地产销售是很火爆的，所以我认为三四线不能一刀切，如果是一线核心城市周边的三四线是有机会的。这个状态确实存在，但要看怎么看，相信城市群的发展不会一帆风顺，不是说周边城市就一定会好，还涉及到产业配置、产业结构的调整，看一个地区的房地产，投资关键是看这个地区的产业，如果这个地区的产业结构是好的，未来是新兴产业、是朝阳行业，那它一定会吸引更多人才来到这里居住、生活、工作，这样的地区就是有希望的，这个地区的产业就会升级，房地产销售就会比较好。
从根子上来说，我认为重点是看城市圈，城市圈周边的三四线城市也看好，但要进一步参考这个地区的产业结构配置、未来产业结构的发展是不是有希望，这是大家更应该注意的，人口背后的因素实际上是产业，因为只有产业结构好人口才会过来，有了人口才有需求，有了需求才有房地产的未来。
观众问题：在一线城市未来十年是买房好还是租房好？
谢盐：这是一个比较难回答的问题，因为一线城市房价已经比较高了，一般人的买房压力确实非常大，租售比也比较低，每个人的情况不一样，如果有钱当然还是要买，因为是自住嘛，如果没钱就租房，这是一个客观情况，但假如可以买房也可以租房，两个都可以选择，那怎么判断呢？这里面的含义是对于未来一线城市的房价怎么看，我个人认为如果把周期拉得足够长，我们认为一线城市肯定是没问题的，因为从人口、从规划、从城市圈发展趋势来说都是向好的，所以一线城市的房子从长期自住的角度来看肯定是要买的。
从中短期来说我个人相对也偏看好，因为短期一线城市这几年国家还是在调控，压着一线城市的房价，房价涨幅相对还是有限的，除了深圳今年涨得多以外，北京、上海甚至广州的涨幅都很有限，从中短期来说也是比较好的买房时机。
从中期来说，我个人觉得倒是要看一看，因为中期我个人觉得随着人口红利逐步结束，可能会出现断层，需要一段时间来消化较高的房价压力，所以租房可能会更好一点，如果你的投资期在十年左右，可能租房还是相对合适一点，当然这关键还是取决于您的购买力，如果您的购买力足够，还是倾向于买房，因为自住不是投资，如果从投资的视角来看，中期还是可以适当观望一下，如果是短期就可以买，长期我还是看好的。
观众问题：有一种说法是房价的上涨是购房者的共识，现在坚持房住不炒，未来不会出现房价下跌的可能吗？
谢盐：您说得对，房价持续上涨已经成为了所有老百姓的共识，认为房价只会涨不会跌，现在从国家政策来说确实坚持房住不炒的策略，这个策略应对中国的情况还是有效的，通过行政手段压制，至少能保证房价不会出现暴涨，保持相对平稳健康的发展，有助于房地产市场，包括让刚需客户尽早买到自己心仪的住房是有利的，未来会不会出现房价下跌的可能，刚才也提了这个问题，没法一定说绝对的下跌，很难回答您的问题，从供求关系上来说，在五到十年的中期，我个人觉得城镇化率的推动作用可能会告一段落，因为我们的城镇化率已经达到60%以上了，接近70%，计划生育因素叠加人口出生率比较低，这时候从需求上来说可能会有些不足，当然这要分区，一线城市、人口持续流入的强二线城市的情况也要另看，不能简单一刀切，整个房地产市场已经进入了存量博弈阶段，存量蛋糕比较大，但区域是分化的，每个城市都不完全一样，所以不能简单说民生供需不一样，你说全国都会跌，哪个地方会涨，其实已经出现分化了，所以我相信从中期来说可能会压力更大一点，短期为什么相对看多，因为国家把房地产压着，但实际上因为经济并不是太好，所以我们的货币端还是比较宽松的，货币宽松的情况下让房价跌是非常困难的，所以我觉得不太现实，长期来看主要看产业结构的升级转型，这一点我们对国家是有信心的，所以从长期来看房价应该说总体还是会向上，因为中国经济向上，产业结构向上，消费升级是最大推动房价上行的因素，这个因素会在长期体现出来。
所以我说中期会有一个扰动，城镇化率逐步到头，叠加计划生育人口红利高峰期，房价会不会下跌我不能判断，但这个时间段可能会有一个下行。
我个人的判断，仅供参考。
观众问题：未来不同类型的房产会有什么不同的表现？
谢盐：不同类型的房产，种类比较多，不知道您说的表现是指销售还是价格，如果您是说大的类型，我们的房地产包括商业住宅、工业住宅、商业工业住宅，还有办公等，当然还有养老地产等，相对来讲住宅市场比较大，是国民经济的主要支柱，不会让它失速；对商业地产的供给已经出现供大于求的局面，所以商业相对来说会差一点；办公相对商业好一点，但我们认为办公受全球经济的影响扰动，也是时好时坏，中国的经济不错，办公也有一个逐渐的需求，处于供需平衡的阶段，但供需平衡肯定是分化的，未来如果出现经济波动，难免会在办公市场体现为波动；工业住宅受经济影响就更加直接一点，对东部沿海地区工业地产肯定要进一步升级，向研发、创新体现，住宅的体型和样式会发生变化，对于第二产业和第三产业，第二产业向中西部转移时，对一些厂房的需求可能会逐渐提升。
观众问题：空置率占存量房的比例，空置率会挤压新建房的销售吗？
谢盐：这个问题很难回答您，空置率对存量房比例的数据没有公开或是统计层面的数据披露，民间有各种方法，比如测电表，测用电量，看空置率有多高，当然这个数据不一定靠谱。至于空置率会不会挤占新建放的销售，首先理解每个城市空置率的差别千差万别，目前还没有总量数据。二是适当的空置率本身也是市场行为的体现，是有市场摩擦嘛，总是有一部分空置率的，从国外来看住宅套数是1比1.1，10%的空置率大概是处于良性的空置率水平，所以我觉得不用对空置率过多反应。
从另一个视角可以看出来，全国住宅总量面积大概会达到300亿平，对应城市人口如果达到10亿人，就是30平米每人，基本还是一个良性状态，所以从总量来看空置率并不是很离谱，但对有些城市来说可能空置率比较高，比如鄂尔多斯这样的城市空置率会比较高，而且人口也是动态流动的，所以也不能简单地看空置率。还是回到刚才说的，人口流动更重要，城市政策、城市对人才的吸引力等更重要，我们还是更看好城市群以及城市群周边的城市，以及产业结构能转型升级的城市。
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