回复@肖恩她爹: 我刚打赏了这条评论 ¥6.66，也推荐给你。//@肖恩她爹:回复@西蒙007:我也是随嘴一说，想不到你这么有心。即使不考虑未来有没有可能经常再来一波的风险，EPR的业务也很难在短期恢复至疫情前的水平了，尤其是每股AFFO在未来几年不太可能完全恢复，比如：
1）占基本租金收入44%左右的剧院未来几年风险比较大（空置增加），公司的战略也是减少剧院占比，现在剧院资产是烫手山芋很难有理想的cap rate，处置收益再投资应该很难能否达到之前的收益率；
2）疫情期间与AMC的重组协议，延长了租期但46个剧院基本租金降低了18%，也会降低未来租金收入。

当然，随着剧院恢复正常，EPR今年的现金应该会很好（收回以前的递延租金），加上现在$EPR不动产(EPR)$ 估值不高，在45元的价位我是觉得有一定的安全垫的，所以一直在卖45PUT，遇到跌到42左右时还会追加卖2个月期的40PUT；但说要恢复至疫情前的70+价格我觉得很难（除非大牛市）。我简单说一下我的估算：今年及未来三四年，每股AFFO大约处于4.5加减5%的范围内，也就是4.28～4.73），我给一个比较安全的10X估值，价格中中枢为45美元。为什么给10X估值呢？疫情前5年的平均估值为12.9X，给10X估值主要是剧院这块风险比较大，未来几年公司增长也不如疫情前，可能会在低个位数水平，应该降低估值。即使回归至12.9X的估值，按2023年业绩，合理价格也只有58美元。

当然，上述的估算仅仅是我根据去年及Q3的情况拍脑袋毛姑姑的结果，可能会错得离谱，主要是给我自己投资EPR壮胆用的。