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物业行业，哪怕是万科物业$绿城服务(02869)$ 这种有品牌有一定口碑的物业公司，长期的经营前景还是受制于两个不可逆的因素的影响：1、人力成本不可逆的上升，而物业费却不好提价，而且总体来说这是个重人力的服务业，通过其它手段压缩成本的空间有限；2、行业总体新房销售量在未来五到十年内不可逆的下降（几乎是必然发生的事情）带来的行业增长空间的萎缩，哪怕是主要依靠第三方拓展的绿城服务这样的公司也主要还是依靠新房来拓展增量，行业的增量少了以后，进入存量博弈的阶段，不知道大家住过的小区业委会换物业公司的频率有多高？特别是物业公司物业收入之外的其它业务的增量也高度依赖新房，比较有争议的可能就是小区里的业主增值服务，这个业务不能一概而论，繁华市区的住宅小区和远郊超大盘区别可以很大，后者小区增值服务的空间想象力比较大，但是这个蛋糕能分多少还是取决于业委会的强势程度，因为小区毕竟还是属于业主的。。。个人看法是到了存量博弈阶段，不论量和收入的空间还是利润率都会有比较大的萎缩。。。。总体看，这是一个无近忧而有远虑的行业$碧桂园服务(06098)$
物业费又不是物业的唯一收入来源。
还没开始博弈，就已经跨进“存量博弈”？
生活带给我两点经验：1/ 身边买房的朋友最多只考虑到房地产商、周边配套，远远没到考虑物业公司究竟能提供怎样的服务这个阶段，即“消费者未被教育”；2/ 楼龄15年以上小区的物业，远远算不上“运营”，一来几乎没有小区运营的迹象，每月仅打扫楼道卫生，二来几乎没有听到这类小区的业主抱怨过物业服务差，这不是说物业服务有多好，而是业主要求低，意味着“消费者需求”有待挖掘。
我着实想不明白，一个蓝海市场，怎么就跳入到“存量博弈”，甚是疑惑
物业费≠物业公司营收
物业是分层的
1. 对于普通市民居住的小区来说，物业费提价是难以接受的，很多人不太在乎品质而更看重成本。
2. 对于中高档小区来说，提价没啥大问题，上海有些物业都是10元以上了。
3. 还有一些小区物业提价困难的一个原因是房价上涨过快。使年收入几万的人和年收入几百万的人住在一个小区。
从动态的角度看，物业提价会越来越容易，因为中高收入人群越来越多，就像消费品行业必选消费向可选消费过度一样。根本问题不是能不能提价，而是居民收入是否持续增长。
总量增不增长不是问题，这是个很大的行业，目前极其分散，集中度提高的驱动力就足够了。
自己感觉物业是有一些粘性，这次疫情我们物业经理就开车把住户送到医院，居民还是很感激的。当然，这个能力是比较不容易scalable的。交付能力的基础是企业文化，企业文化的建立是有相当的门槛的并需要相当的时间的。
随着集中度提高，竞争会愈加激烈，净利率下降是大的趋势，印象里美国类似的公司的净利率是9%左右。
个人觉得还是一个不错的行业，当然没有很多消费品和科技行业那么性感。
未来一两年人力成本不会上升，甚至会下降
你先看看世界其他地方物业费用多少才说吧. 物业增長20%跟一般工廠增長20%跟本兩回事
物业公司可以收广告费，停车费，各种上门维修费用，未来智能化能代替很多人力，比如智能安保系统，自动扫地机器人，安保和绿化需要的人会减少。
世界上没有完美的商业模式。有完美的商业模式也不是这个价格买到的。凡是总有利弊。年轻人
目前存量就够了，人力成本就是护城河，只有人力成本低才不会吸引年轻人入职内卷。
这是一个无近忧而有远虑的行业